TD N 6

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Master 1 Droit privé Année universitaire 2014/2015 DROIT DES CONTRAT SPECIAUX Travaux Dirigés Séance Se : Le mandat Travail proposé : Co 2002 Dans l’arrêt du 5 févri or 14 Sni* to View s 1ère civ 5 février mbre civile de la Cour de Cassation était tenue de trancher un litige relatif à la révocation du mandataire. En l’espèce un couple avait donné mandat non exclusif à un agent immobilier qui avait pour mission de rechercher et de leur présenter un acquéreur en vu de la vente de leur bien immobilier.

Ce mandat présentait la particularité d’être irrévocable pour une urée de six mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’un an. La vente ayant été conclue, l’agent immobilier assigna les époux en paiement de sa commission. La cour d’appel de Papeete, dans son arrêt du 27 mai 1999, l’avait débouté de sa demande, confirmant ainsi la décision des premiers juges. Dés lors, un pourvoi en cassation fut formé par l’agent immobilier. Ce dernier soulevait que sa rémunération était justifiée par l’exécution de sa mission consistant à la recherche et la période.

Le litige ainsi exposé, une seule question de droit se dégageait, l était question pour les juges de savoir si

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la révocation d’un mandat consenti à tltre Irrévocable pouvait produire tous ses effets. La 1 ère chambre civile, en rejetant le pourvoi, répond favorablement à cette interrogation, précisant néanmoins que le mandant expose alors sa responsabilité contractuelle à l’égard du mandataire. La cour d’appel ayant souverainement estimé que le couple avait révoqué le mandat et que l’agent immobilier avait connaissance de cette révocation depuis septembre 1993, a légalement justifié sa décision.

Cette décision, qui amène donc à se questionner sur l’efficacité une clause d’irrévocabilité insérée dans un mandat, semble contradictoire dans le sens que, bien que le mandat a été consenti à titre irrévocable, le mandant n’a pas renoncer à son droit de renoncer à l’opération(l), mais que l’usage de ce droit engage sa responsabilité envers le mandataire(ll), si bien qu’on se trouverait en présence d’un « droit illégal l) L’illusion du caractère irrévocable du mandat en raison du droit de renoncer à l’opération pour le mandant L’une des spécificités du mandat est la possibilité pour le mandant de révoquer à tout moment son mandataire(A), ainsi e dernier se trouve dans une situation précaire.

Néanmoins, ce principe propre au mandat n’est pas d’ordre public, si bien que les parties peuvent convenlr que le mandat sera Irrévocable (B) A) La révocabilité ad nutum, un principe spécifique du mandat Le mandat est régi par les 12 Le mandat est régi par les artlcles 1984 et sulvants du code civil et défini comme étant « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom». Cette définition semble imprécise quant à la nature du pouvoir donné au mandataire si bien que la jurisprudence été amenée à la préciser. Ainsi la mission du mandataire est nécessairement celle d’exercer des actes juridiques (Civ 1 ère 19 février 1968; 9 mars 1970 ; 28 novembre 2007 ; Com 8 janvier 2002), à titre indépendant (Soc 8 décembre 1961 ; 11 mai 1966).

Ces actes juridiques doivent être accomplis pour le compte du mandant et en son nom, c’est-à-dire qu’ils doivent être accompli à son bénéfice mais également à ses risques, le mandant étant tenu de remplir les engagements souscrits pour son compte et en son nom conformément à l’article 1998 du code civil (Civ 3ème 15 septembre 2010 ; Com 21 mars 1983) et ces engagements ncombent seulement au mandant (civ 1ère 14 novembre 1978 ) encore faut il que le mandataire n’ai pas agi au-delà de sa mission, auquel cas le mandant n’en serait pas tenu . Com 26 mars 2008) seulement pour ce qui a été exécuté en dépassement du mandat (Civ 1ère 26 janvier 1999). En l’espèce, l’agent immobilier avait pour mission confiée par le couple de rechercher et leur présenter un acquéreur en vue de la vente de leur maison à usage d’habitation». ll s’agissait alors d’un contrat d’entremise et ragent immobilier n’avait donc pas le pouvoi d’habitation». l s’agissait alors d’un contrat d’entremise et ‘agent immobilier n’avait donc pas le pouvoir d’accomplir des actes juridiques. La jurisprudence a par le passé confirmé qu’en prlncipe, l’agent immobilier n’avait pas le pouvoir d’engager ses clients à moins que le contrat l’ai expressément prévu (Civ 1 ère 3juin 1984 , 3 janvier 1985). Le pouvoir de représentation, élément essentiel du mandat, fait alors défaut au contrat d’agent immobilier. Néanmoins, cette profession est réglementée par la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 au titre des mandats spéciaux. Le contrat d’agent mmobilier est donc régi par une législation spécifique et par le droit commun du mandat.

En l’espèce l’agent immobilier a été révoqué par son mandant, il s’agit selon l’article 2003 du code civil, d’une des manières dont le mandat peut se finir. La révocation ad nutum « sur un signe de tête » définie plus précisément à l’article 2004 du code civil, permet en effet au mandant de retirer, sans motif, les pouvoirs qu’il a confié à son mandataire, il s’agit là d’un des traits les plus caractéristiques du mandat et le seul tempérament apporté à ce principe est l’abus de droit (Civ 13 janvier 1941 ; Civ 1ère 2 mai 984) Encore faut il que farticle 2004 soit applicable aux contrats d’agent immobilier, en effet selon l’adage specialia generalibus derogant, les lois spéciales dérogent aux lois générales.

La jurisprudence a déjà par le passé appliqué l’article 2004 au contrat d’agent immobilier (Civ 1 2 déjà par le passé appliqué l’article 2004 au contrat d’agent immobilier (Civ 1ère 14 mars 1984 ; 30 mai 2006) B) La révocabilité ad nutum, un principe supplétif du mandat Le principe de la révocabilité ad nutum se comprend en cas de mandat à durée indéterminée du fait du principe de la iberté contractuelle, qui sert de fondement à la prohibition des engagements perpétuels, reconnaissant un droit de révocation unilatérale des parties dés lors que le contrat est à durée indéterminée sous réserve d’éviter la brusquerie ou la légèreté (Conseil constitutionnel 9 novembre 1999).

Concernant les contrats à durée déterminé, l’article 2004 du code civil apparaît dérogatoire au principe de la force obligatoire des conventions résidant dans l’article 1134 alinéa 2, lequel dispose que le contrat puisse être révoqué du consentement mutuel des parties ou de la loi. Seule la loi, et plus précisément l’article 2004 du code civil permet au mandant de révoquer unilatéralement le contrat. L’existence d’une durée particulière, spécifié au contrat, à invité certains auteurs à penser que les parties entendaient déroger aux dispositions de l’article 2004 du code civil, et doter leur accord d’une irrévocabilité conventionnelle.

En effet la jurisprudence a très rapidement admis que l’article 2004 du code civil n’était pas d’ordre public (Requête g juillet 1985), cette possibilité de spécifié une durée déterminée au mandat ne fait donc aucun doute, néanmoins, la jurisprudence a oujours valider la révocation unilatéral du mandat dans de telles circonsta PAGF s OF la jurisprudence a toujours valider la révocation unilatéral du mandat dans de telles circonstances, cette révocation ouvrant néanmoins droit à indemnité (Civ 1ère 23 mai 1979 ; Civ 3ème 27 avril 1988). La jurlsprudence se refusait elle à considérer le mandat à durée déterminée comme un mandat irrévocable ?

En l’espèce, le contrat était à durée déterminée, mais à fortiori, consenti expressément à titre irrévocable pour les six premiers mois. La 1 ère chambre civil juge que « le mandat même stipulé rrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d’un bien, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l’opération ». Le mandant, malgré le caractère irrévocable du contrat, avait conservé son droit de révocation unilatéral. Si la clause express d’irrévocabilité du mandat n’entraine pas la déchéance du droit pour le mandant de renoncer à l’opération, l’article 2004 du code civil apparait alors d’ordre public et l’arrêt d’espèce s’inscrirait en réalité dans un mouvement de revirement de jurisprudence.

Néanmoins, il s’agit ici d’un abus de langage de la part de la première chambre civil. En effet, ce droit de renoncer ? l’opération ne peut être exercé que « sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire » Si bien qu’on serait donc en présence d’un droit illégal. En réalité, en consentant un mandat irrévocable, le mandant indéniablement renonce a son droit de révocation unilatérale. Si celui-ci révoque le contrat, il viole l’article 1134 alinéa 2 du code civil car la loi ne lui permet plus cette possibilité. Dés 6 2 il viole l’article 1134 alinéa 2 du code civil car la loi ne lui permet plus cette possibilité.

Dés lors il existe plusieurs sanctions ossibles pour la violation d’un engagement contractuel. Les juges ont optés pour la responsabilité contractuelle sur le fondement de Farticle 1147 du code civil. Il ne s’agit donc pas en l’espèce d’un revirement de jurisprudence, l’article 2004 est bel et bien supplétif car la révocation d’un mandat irrévocable est possible, mais illégale. Il) La réalité du caractère irrévocable du mandat en raison de la sanction pécuniaire dédommageant le mandataire S’il est vrai que la sanction de principe de la violation du contrat est l’exécution forcée de celui-ci, cela n’a pas été le cas en l’espèce.

Le choix de la sanction choisis par les juges s’entend notamment en raison de la nature de l’obligation contractuelle violée par le mandant(A) mais aussi en raison de la rupture du lien de confiance entre les parties au contrat(B) A) Une sanction justifiée par la nature de l’obligation du mandant Le mandant, en consentant un mandat à titre irrévocable a renoncé à son droit de révocation unilatérale. II fait peser sur lui une obligation négative qui est celle de ne pas révoquer le contrat. II s’agit d’une obligation de ne pas faire, c’est-à-dire ne pas révoquer le contrat, et non d’une obligation de faire ui n’est que son reflet et serait celle de continuer le contrat.

La jurisprudence l’a confirmé en ayant refusé de qualifier la clause de résiliation unilatéral du mandat de clause pénal car conformément 7 2 refusé de qualifier la clause de résiliation unilatéral du mandat de clause pénal car conformément à l’article 1152 du code civil, la clause pénal vise à sanctionner un comportement passif et non un comportement actif (civ 1 ère 6 mars 2001 ; 4 avrll 2006) Selon l’article 1 1 84 alinéa 2 du code civil, chaque fois qu’une partie viole ses engagements contractuels, la victime de ce réjudice a la possibilité soit d’exiger l’exécution forcée du contrat lorsque celle-ci est possible, soit d’engager la responsabilité contractuelle du fautif.

Cette article s’applique seulement pour les contrats synallagmatiques, ce qul est le cas du mandat, à fortiori du contrat d’agent immobilier, celui-ci étant présumé à titre onéreux en raison de la fonction du mandataire (Civ 1ère 10 février 1981 , 19 décembre 1989 16 juin 1998; com 22 janvier 1991) , et en dérogation à l’article 1986 du code civil, le mandant voit peser sur lui l’obligation de payer le mandataire selon l’article 1999, pour ‘exécution de la mission que ce dernier est tenu d’accomplir selon l’article 1991 En l’espèce l’artlcle 1184 du code civil aurait pu avoir vocation à s’appliquer, mais les juges, conformément à a jurisprudence antérieure, s’y sont refusés. Si bien qu’il apparait que l’exécution forcée du mandat ne semblait donc pas possible. L’article 1142 du code civil a pour objet d’éviter les sanctions coercitives sur la personne même du débiteur conformément ? l’adage Nemo potest praecise cogi ad factum (nulle ne peut être contraint à faire une chose) en disposant que I