Expos droit chef a

Expos droit chef a

Le droit de Chefâa Avant le protectorat, le régime foncier au Maroc et plus spécialement celui de la propriété immobilière « MELK » était régl par les règles du droit musulman. Avec l’établissement du protectorat français, des réformes inspirées des réglementations internationales ont été mises en place. En effet, le législateur a complété les règles du droit musulman par le Dahir du 12 Aout 1913 qui trouve son origine dans l’acte Torrens, loi australienne datant de 1858 du nom de son auteur Sir Robert Torrens et qui a été adaptée par plusieurs législations étrangères.

Ce cade a Swipe to page consacré pour la pre Maroc. Mais, par la f e org désuet et une adapta n • to View plusieurs initiatives d du attendre jusqu’en -clique foncier au endait à devenir fait l’objet de ouées à l’échec. On a 08 portant code des droits réels voit le jour. Ce projet de texte qui a traîné près d’une décennie, a vu le jour dans la foulée des textes adoptés en fin de mandat du gouvernement El Fassi.

La Loi na 39-08 a introduit de nombreuses dispositions notamment sur les droits relatifs à la détention des biens immeubles et en particulier la codification de règles

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régissant les roits réels sur les biens immeubles non immatriculés. Elle a introduit à travers ses 334 articles une multitude de nouveautés en matière de législation des droits détenus sur des biens immeubles (droit de propriété, usufruit… ).

Mais, son apport principal réside dans la codification pour la première fois des règles régissant les biens non immatriculés, et dans la facilitation de l’immatriculation de ces derniers. D’allleurs, l’une des nouveautés les plus notables du nouveau code des droits réels porte sur l’obligation d’établir des actes authentiques lors de toute opération portant sur les droits réels, u’il s’agisse de biens immatriculés ou non immatriculés.

Cette mesure a eu pout but d’abolir l’acte sous-seing privé en la matière car soulevait des problèmes en matière de preuve. A l’instar du droit de propriété, le législateur consacre dans ses articles 292 à 334, le droit de CHEFAA. C’est un droit reconnu à tout indivisaire d’acquérir la quote-part vendue par un autre indlvisaire en se substituant à l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du contrat et des dépenses nécessaires ou utiles par lui faites depuis la vente.

Les particularités de l’état d’indivision ont amené le législateur a reconnaitre aux indivisaires des garanties contre l’introduction de nouveaux indivisaires non désirables en leur reconnaissant le droit de se substituer à tout acquéreur d’une quote-part cédée par l’un des indivisaires par le biais du droit de Chefâa. C’est donc une garantie légale. Ainsi, dans quelle mesure est-il possible de conférer au de Chefâa un canal légal qui puisse offrir aux parties concernées une sécurisation de ce rapport de droit ?

Afin de répondre à cette problématique, nous étudierons dans ne première partie dans une première partie le régime juridique du droit de chefâa et ses effets, en nous attar partie dans une première partie le régime juridique du droit de chefâa et ses effets, en nous attardant sur les conditions d’exercice du droit de chefâa et sur les droits des bénéficiaires de ce dernier, afin de constater dans une deuxième partie que le droit de chefâa rencontre des limites et des difficultés lors de son application, qu’ils s’agissent dimmeubles non immatriculés ou d’immeubles en cours d’immatriculation l.

Régime juridique du droit de chefêa.. A) Auteurs et conditions du droit de 4 B) Effets du droit de . Il. Limites pratiques à l’exercice du droit de chefâa qui sont entrés dans l’indivision ou bien par achat ou par donation. Auront donc priorité pour exercer le retrait, ceux qui ont un lien juridique avec le vendeur. En guise d’exemple, le cohéritier d’un propriétaire décédé aura la priorité pour exercer le retrait sur la quote-part vendue par son cohéritier par rapport aux autres copropriétaires.

Toutefois, si les retrayants ont tous les droits de même nature, l’article 296 du même code précise que l’action en retrait ppartient à chacun d’entre eux de façon concurrentielle et proportionnellement à leurs droits en la matière. Quant aux conditions qui doivent être remplies afin que le retrayant puisse exercer le droit de chefâa, l’article 293 stipule que le retrayant dot Tout d’abord être copropriétaire au moment de la vente de la quote-part indivise de l’immeuble ou droit réel en question.

Ensuite, que la date de son appropriation de la part indivise soit antérieure à la date de l’appropriation de cette quote-part par l’associé. Aussi, que son acquisition de la quote-part soit légale et effective. Et enfin, que le copropriétaire ait acquis sa quote-part moyennant une contrepartie. On parle d’exemples de vente, échange, de dation en paiement, etc… ce qui exclue clairement les aliénations à titre gratuit tel que les legs et donations, etc. Il est à noter que la preuve de la vente de la quote-part est à la charge du retrayant selon Particle 295 du même code.

B) Les effets de la Chefâa Si la vente de la quote-part a été faite à un tiers, la propriété de la quote-part rentre dans le patrimoine du ou des retrayants. Le transfert se fait la propriété de la quote-part rentre dans le patrimoine du ou des etrayants. Le transfert se fait soit par la simple déclaration de retrait, soit, lorsqu’il y a eu contestation, par le jugement de retrait, mais l’acquéreur profite lui-même en partie, du retrait, il n’est évincé que d’une part proportionnelle à celle qu’ont ses copropriétaires exerçant le retrait dans l’immeuble indivis.

Il conserve ainsi, dans ce qu’il a acquis, une part proportionnelle à celle qu’il possédait avant l’achat. Le retrayant est considéré comme l’ayant cause de l’acquéreur évincé, et non du vendeur primitif. Si donc, postérieurement ? ‘exercice du retrait, un vice vient à se révéler qui justifie une action en réduction du prlx, cette action en réduction du prix, cette action doit être intentée contre l’acquéreur évincé.

Le retrayant n’est toutefois pas obligé de souffrir les aliénations , transferts ou constitutions de droits réels, qu’à pu consentir l’acquéreur évincé , s’il en obtient la mie à néant par le juge De même, bien qu’ayant cause de l’acquéreur, le retrayant n’est pas soumis au versement de nouveaux droits de mutation au service de l’enregistrement, ni même au versement de la sur taxe rogressive, dans le cas où il exerce le retrait contre plusieurs acquereurs. l- Les limites pratiques de l’exercice du droit de Chefâa A) Les risques liés aux contraintes du délai de Pexercice du droit de Chefâa concernant les immeubles non immatriculés : Tout d’abord, le droit de Chefâa concerne spécialement les immeubles non immatriculés c’est à dire les immeubles qui ne disposent pas d’un titre fo spécialement les immeubles non immatriculés c’est à dire les immeubles qui ne disposent pas d’un titre foncier « MELK », dans ce cas ce sont les règles du droit musulman du rite malékite qui ‘appliquent.

En effet l’indivisaire qul souhaite exercé le droit de Chefâa sur un immeuble non immatriculé, il doit absolument le faire dans le délai d’un an à compter de la date de la conclusion du contrat si l’indivisaire est au courant de la vente, ainsi l’article 304 de la loi 39-08 portant code des droits réels le prescrit. Toutefois, le retrayant peut exercer ce droit dans le délai de quatre ans s’il n’était pas au courant à compter de la date de la conclusion du contrat de vente. Passé ce délai de 4 ans, l’indivisaire est déchu du droit d’exercer le retrait.

Cependant our que l’acquéreur évite toute manifestation de la part d’un indivisaire il peut provoquer le droit de Chefâa, or, ce n’est pas facile surtout qu’il ne dispose pas des adresses des intéressés. Ensuite, pour mieux comprendre, l’arrêt NO: 358 rendu le 26 janvier 2010 dans le dossier civil NO: 3118/114/20081 concernant l’exercice du droit Chefâa sur un immeuble non immatriculé dans lequel les règles du rite malékite qui ont été appliquées. D’après cet arrêt, le demandeur Nassmi Moulay Ahmed qui est un indivisaire résidant à l’étranger souhaite exercer le droit Chefâa.

Vu qu’il était absent, le défendeur son co-indivisaire Ghazali Mohamed a conclut un contrat de vente sur des terrains qu’ils possédaient en indivision Toutefois la procédure effectuée pour les immeubles immatriculés ou ceux en cours d’immatriculation suppose effectuée pour les immeubles immatriculés ou ceux en cours d’immatriculation suppose de la part de l’acquéreur une notification de son acquisition aux ayants droits d’exercer le droit de préemption dans le premier cas ou le droit Chefâa dans le deuxième cas, en effet, cette notification joue un rôle très mportant, notamment elle permet au préempteur ou retrayant d’exercer son droit. En revanche, les immeubles non immatriculés ne dispose pas d’un titre foncier, alors l’acquéreur ne possède ni l’identité ni l’adresse des co-indivisaires pour notifier son acquisition.

C’est ainsi que le demandeur n’a pas été au courant de la conclusion du contrat, chose qui lui a permise de demander l’exercice du droit Chefâa puisqu’il a le délai d’un an à compter du moment où il a pris connaissance de la vente. Après une expertise du tribunal ayant monté que le demandeur Nassmi Moulay Ahmed était à l’étranger et n’a su que le terrain objet du contrat a été vendu qu’au moment de sa rentrée au Maroc. De ce fait, le juge a donné gain de cause pour ce dernier alors le défendeur n’a pas été convaincu du jugement rendu par le tribunal de première instance, il a interjeté appel. Enfin, le défendeur a formé un pourvoi en cassation. La cour de cassation a ainsi cassé le jugement, donnant raison au demandeur.

B) Les limites de la force probante du droit de Chefâa s’agissant des immeubles en cours d’immatriculation: L’exercice du droit de Chefâa pour les immeubles en cours ‘immatriculation a connu une certaine ambigüité juridique notamment l’existence des deux régimes juridiques à savoir le droit musulman et le dr juridique notamment l’existence des deux régimes juridiques à savoir le droit musulman et le droit des obligations et des contrats . Ce droit aujourd’hui est cerné par la nouvelle loi 39. 08 portant code des droits réels . Tout d’abord l’exercice du droit de Chefâa pour les immeubles en cours d’immatriculation nécessite le dépôt d’une opposition de la réquisition afin de protéger et garantir le droit du retrayant, ce qui explique l’article 305 de la loi 39. 8 Pour les biens en cours d’immatriculation, la préemption est non avenue, le préempteur doit déposer une opposition de la réquisition .

Le préempteur est déchu s’il n’exerce pas son droit dans le délai d’un an à compter du dépôt de Facte dans la réquisition d’immatriculation. l_Jne décision de justice rendu le 1 1 novembre 20112 à pour objet l’étude l’exercice du droit de Chefâa dans un immeuble en cours d’immatriculation, le point juridique qui c’est posé devant la cour de cassation est de savoir le moyen qui permet d’exercer ce droit. En ce qui concerne le litige le demandeur a acheté un bien mmeuble y compris ces droits indivis de l’un de ses associés, après les formalités de dépôt, il a demandé auprès du tribunal de première instance la possibilité d’acquérir la quote-part du défendeur indivis et la main levé sur Pimmeuble vendu.

Le tribunal de première instance a accordé le jugement demandé par le demandeur , en se justifiant que la demande dimmatriculation n’empêche pas rexercice du droit de Chefêa devant cette juridiction sauf si le dossier du litige était transfert du conservateur auprès du greffier du tribunal de première du litige était transfert du conservateur auprès du greffier du ribunal de première instance s’il y a eu des oppositions sur l’immatriculation. Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel. En ce qul concerne la cour de cassation , a cassé les deux jugement car elle a considérée que Vexercice du droit de Chefâa pour immeuble en cours d’immatriculation doit être fait selon les dispositions des articles 24 et 84 du dahir de 1913 et tel qu’il a été modifié et complété par la lai 39. 08.

La cour de cassation a considérée que la demande du Chefâa concernant cet immeuble en cours d’immatriculation doit être faite sous forme d’opposition, hose qui n’a pas été faite par le demandeur en se référant ? l’article 305 de la loi 38. 09. L’insuffisance de cette loi c’est qu’elle n’a pas prlS en considération la différence entre l’opposition de la réquisition et les délais de l’exercice du droit de Chefâa, et dans ce contexte l’article 304 de cette loi stipule que le droit de Chefâa peut être frappé d’une nullité si le délai dépasse un an à compter de la date du dépôt de la demande d’immatriculation Bibliographie : PAUL DECROUX, Droit Foncier Marocain, éd . La porte, 2007. 39. 08 . 201 Annexe :