usucapion

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Chapitre 2 : L’acquisition du droit de propriété On va désormais se poser la question de comment devient-on propriétaire. Ces modes d’acquisition de la propriété sont listés aux articles 711 et 712 du Code Civil. Ces articles sont insuffisants à double titre : – Ils ne parlent que du droit de propriété alors que le droit de propriété n’est pas le seul droit réel et que l’on peut acquérir la propriété, mais également un usufruit, une copropriété, une servitude, un droit d’usage et d’habitation. La liste n’est pas ex d’acquisition mais ce pas très grave car on contrat n’est pas limitatif en lui-même modes or26 Sv. ige to autres textes (et le Ily a plusieurs manières de classer la propri té, par exemple en distinguant entre acquisition originaire (vise les hypothèses où une personne acquiert la propriété d’un bien directement sans passer pas une autre personne : c’est donc le premier propriétaire) et acquisition dérivée (on acquiert la propriété de quelqu’un : elle est donc transmise).

Cette distinction est intéressante quand on demande de quoi on est propriétaire au final car lorsque lion tient la propriété de quelqu’un d’autre, l’on est propriétaire mais on devient aussi propriétaire de tous les

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droits ttachés à cette chose qui appartenaient auparavant à l’ancien propriétaire (ex : on 1 : L’acquisition par voie conventionnelle Ce contrat peut être unilatéral (donation, testament) ou synallagmatique (vente, échange).

Tout ce qui compte est que le contrat soit translatif de propriété (donc cela ne concerne pas le contrat de bail, de location). Ce qui est transféré est la chose et le droit réel portant sur cette chose, donc le droit de propriété (ou usufruit). Par exemple, le prix de la chose dépend de la chose en tant que telle, mais également des droits attachés. Quand est-ce qu’a lieu le transfert ? Lors de l’échange des consentements, principe du consensualisme par le transfert immédiat dès l’accord des parties.

Mais cette règle n’est pas d’ordre public, donc les parties peuvent retarder le transfert de propriété par le contrat : c’est la clause de réserve de propriété (en principe reporté jusqu’au complet paiement du prix pour le protéger au cas où l’acheteur ne paye pas). Le problème va être une question de preuve du transfert de propriété, notamment lorsqu’il existe plusieurs acheteurs (si c’est un meuble : premier possesseur ; si c’est un immeuble : première publication).

Section 2 : L’acquisition par la possession Le simple fait de posséder un bien peut produire des conséquences juridiques, et en particulier permettre l’acquisition de la propriété de ce bien selon des modalités différentes en fonction de la nature du bien (meuble, immeuble), de la qualité de la possession, de l’état d’esp eur (bonne ou mauvaise PAGF OF fonction du délai de cette possession. La possession est une situation apparente, purement factuelle car on ne prend pas du droit qui est une conséquence de la possession mais des faits (on regarde ce qu’il en est).

C’est une situation apparente qui ne correspond pas orcément à la situation juridique véritable : la propriété. Propriété et possession sont donc deux choses différentes car propriété est le droit ; et la possession la réalité factuelle. Le plus souvent propriété et possession coincident, en ce sens où le possesseur est le véritable propriétaire, mais ce n’est pas toujours le cas • Si on est propriétaire d’une chose et qu’on nous la vole : est-ce que le volé est encore propriétaire ?

Juridiquement oui (sinon on ne pourrait pas porter plainte), mais il ne la possède plus, c’est le voleur le possesseur car il a les 2 ?léments de la possession (il a la chose entre les mains, et aucune intention de la rendre). On voit bien que l’intention est indépendante de la mauvaise foi car le voleur sait qu’il l’est. – On achète un terrain avec une maison mais au bout de plusieurs annees, le contrat de vente est annulé. Annulation rétroactive, donc le propriétaire est le vendeur et l’acheteur n’était que le possesseur.

Qui emporte la chose ? La possession est définie à l’article 2255 comme « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous détenons au exerçons par nous- même ou par un autre qui PAGF 3 OF as très satisfaisante car elle est très descriptive et montre simplement l’idée d’apparence : la possession crée une apparence de propriété. Dans un regard extérieur, la manière dont quelqu’un utilise la chose, on voit un propriétaire. « Qui la tient en notre nom » est l’hypothèse du locataire qui utilise la chose au nom du bailleur.

Dans cet article apparaît l’élément de la détention. C’est en cela que cette définition est insuffisante, car il manque le deuxième élément : l’intention. Le possesseur n’est pas seulement celui qui détient matériellement, c’est également celui qui détient à titre de ropriétaire (comme le ferait un propriétaire), c’est-à-dire avec l’intention de se comporter comme tel. Les conséquences de la possession sont importantes sur le terrain du droit.

La possession est une situation de pur fait qui produit des conséquences juridiques, au nombre de 3 : – la possession fait présumer la propriété et la possession prouve la propriété, ce qui permet la confiance dans le commerce (l’acheteur peut avoir confiance du fait que le vendeur ait la chose entre les mains puisque dans 90% des cas il n’y a pas de problèmes). – la possession permet l’acquisition de la propriété (définitif par apport au premier cas qui est provisoire puisque l’on peut le remettre en cause). de la propriété par la possession prolongée.

Pour avoir l’effet de la propriété, il faut : – une possession – une possession utile – des conditions complémentaires selon qu’il s’agit d’un bien ou d’un immeuble Cest la réunion de ces conditions qui permettra de dire s’il y a ou non effet acquisitif. A – Une possession Pour qu’il y ait possession, il faut remplir 2 conditions : un élément matériel et un élément intentionnel. a) Corpus Le corpus est l’élément matériel. C’est l’exercice effectif d’une uissance sur la chose. La jurisprudence, de façon traditionnelle, a une conception véritablement matérielle.

Le corpus doit donc se manifester par des actes de nature matérielle (ex : pour un immeuble, de l’utiliser, cultiver un jardin ; pour un meuble, s’en servir conformément ? sa destination). Ce corpus s’exerce directement par le possesseur, mais selon l’article 2255, la possession par l’intermédiaire d’un autre « qui la tient et l’exerce en notre nom le corpus peut donc être également des actes matériels réalisés par d’autres au nom et pour le compte de celui dont on veut savoir s’il est ossesseur (ex : j’ai trois maisons dont une que j’habite et les autres que je loue, est-ce que j’ai le corpus pour les trois ?

Pour la maison que j’habite oui, mais pour celles que je loue, par l’intermédiaire de mes locataires, je les ai également). La jurisprudence considère ue des actes juridiques ne caractérisent pas le corpu ue par exemple passer un PAGF s OF bail ne suffit pas, il faut également montrer que le locataire habite dans la maison. Cette conception est un peu critiquable. Elle renvoie à la conception traditionnelle de la propriété qui ne peut porter que sur des choses matérielles. Animus L’animus domini est l’intention de se comporter comme le propriétaire, « à titre de propriétaire » (on ne cherche pas à savoir si c’est le vrai, on cherche juste à savoir si elle a l’état d’esprit du propriétaire), comme par exemple le voleur (on le salt car il n’a pas l’intention de rendre la chose, et il pourrait même la revendre, et en le faisant il se considère comme le propriétaire).

L’animus n’est donc pas la bonne foi car on peut l’avoir et être de mauvaise foi. Cette condition de l’animus permet de distinguer le possesseur du détenteur, qui est celui qui a le corpus sans avoir ‘animus (ex : le locataire car il paye un loyer donc il ne se considère pas comme propriétaire). Par ailleurs, le squatteur n’est pas un possesseur mais un détenteur car il nia pas l’intention de se comporter comme un propriétaire car il occupe le terrain temporairement. ) Possession et détention précaire Possession et détention sont différents. Le possesseur et le détenteur sont deux personnes différentes, mais ce sont néanmoins deux notions proches, à telle point que l’une (la détention) est une condition de l’autre (la possession). De fait, d’un point de vu extérieur on ne peut pas f ce lorsque l’on voit ne maison par exemple.

Mais il faut faire la différence car seul le possesseur peut acquérir la propriété. pour faciliter cette preuve, le Code avil pose 2 présomptions aux articles 2256 et 2257 : Article 2256 : « On est toujours posséder pour soi et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre Cela signifie que celui qui a le corpus est présumé avoir l’animus (car c’est subjectif comme c’est dur à voir).

Cl Article 2257 : « Quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre s’il n’y a preuve du contraire Cela ignifie que s’il est prouvé qu’une personne est à un moment détenteur précaire, on présume que cette personne a toujours conservé cette qualité par la suite (par exemple il n’est pas obligé de prouver le contrat aujourd’hui, mais au moins une fois avant). Mals si le détenteur a changé de qualité et a enfin eu l’animus, il devient possesseur et donc cela sera à lui de prouver ce changement.

Ce changement est l’interversion de titres que la jurisprudence définit comme « un fait patent non équivoque ayant été connu du propriétaire » donc 3 conditions soulignées. Il faut que cela se matérialise ans les faits (par exemple se dire qu’aujourd’hui on devient propriétaire cela ne fonctionne pas ; par contre s’il envoie une lettre pour expliquer qu’il se considère comme tel et qu’il est chez lui et qu’il ne paiera plus aucun loyer, les trois conditions sont réunies).

A partir de c ommence à faire partir le PAGF 7 OF moment il commence à faire partir le délai pour devenir un vrai propriétaire. Mais le fait de ne plus payer les loyers n’est pas suffisant, sinon il ne sera considéré que comme une squatteur : il doit expliquer pourquoi il ne les paye plus. L’arrêt du 26 novembre 2008 concernait un locataire qui avait ommencé à louer une maison, mais après le décès du bailleur qui n’avait plus d’héritiers, il s’est maintenu dans les lieux car personne ne lui réclamait de loyers.

Plus de 30 ans plus tard, le locataire a fait une action en justice pour revendiquer le bien mais le juge a refusé car le locataire qualifié de détenteur a gardé la propriété des biens immeubles faisant parti dune succession vacante, qui donc in fine revient à la commune ou ? l’Etat comme il s’agit d’un immeuble. Ce qui a manqué à ce locataire est le fait de déclarer son intention. Mais à qui le dire puisqu’il n’y a pas d’héritiers ? Il aurait fallu le déclarer au public : c’est ce qu’on appelle un acte de notoriété prescriptive qui est un acte par lequel une personne déclare qu’elle est possesseur.

On peut le faire devant un notaire. La question qui se pose est de savoir si la publication de cet acte est suffisante pour faire du détenteur un possesseur. S’il n’y a eu que l’acte et pas de lettre au propriétaire, on pourrait considérer que la condition n’est pas remplie, mais la Cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2007 a considéré que la seule publication de l’acte de notoriété prescriptive à la Conservation es hypothèques était suf sait de fermiers qui PAGF E OF Conservation des hypothèques était suffisant.

Il s’agissait de fermiers qui avaient publié un acte de notoriété prescriptive en 1981 pour devenir possesseur, mais la Cour a refusé qu’ils deviennent propriétaires car le délai de 30 ans commençait ? courir à partir de 1981, et pas du jour où ils ont acquis le terrain. Elle a reconnu qu’ils étaient possesseur indirectement de cette façon. B – Une possession utile Pour qu’une possession produise ses effets, il faut aussi que cette possession soit utile, c’est l’article 2261 . ? La possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque ».

Ces qualités que l’on appelle les qualités de la possession doivent être toutes présentes pour que la possession puisse produire ses effets. a) Continue Pour qu’une possession soit continue, il faut que le possesseur accomplisse les actes correspondants au droit auquel il prétend, sans intervalle anormal. Cela concerne le corpus. Cette continuité sera appréciée en fonction de la chose, objet de la possession. Il faut que la personne ait un comportement normal eu égard à la nature de la chose. Il eut il y avoir de la continuité même pour une résidence secondaire mais il faut que la personne y aille assez régulièrement.

En bref il faut un comportement normal, démontrer que le possesseur se comporte, utilise la chose conformément à la nature de cette chose, Pusage de cette chose. Un acte même isolé, peut PAGF q OF riser la continuité si cet la nature de la chose. Lorsqu’il n’y a pas de continuité, la possession est vicié on passe du vice de discontinuité. Il s’agit d’un vice absolu (il peut être contesté par tous). b) Paisible La possession doit être paisible, elle ne doit pas être obtenue et aintenue en usant de voie de violence. Une possession paisible est une possession qui n’est pas violente.

En principe ce vice de violence s’apprécie lors de Ventrée en possession, c’est à dire qu’une possession à l’origine paisible, mais qui ensuite se maintien grâce à la violence, n’est pas vicié. Par exemple, on peut protéger son bien par la violence en résistant au vol. La violence est un vice temporaire car la possession devient utile à partir du moment où la violence cesse. La violence est un vice relatif. La possession n’est viciée qu’? l’égard de la victime de la iolence et donc elle peut être utile à l’égard d’autres personnes. ) Publique La possession doit être publique, elle ne doit pas être clandestine. Le critère est simple, il est relatif au corpus, le possesseur doit s’afficher, il ne doit pas s’en cacher, cela doit se voir. Quand il occupe un terrain, il faut qu’il roccupe vraiment. La publicité va s’apprécier par rapport à la nature de la chose, car il y a des choses qui au regard de leur valeur n’ont pas vocation à être trop montré (une chose mise dans un coffre fort ne rend pas cette possession faudra quand même qu’il 10