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NEGOCIATION IMMOBILIERE. Activité traditionnelle dans les offices, pratiqué en vue de la réalisation d’un contrat qui doit constituer une activité accessoire (pas + de 20% du CA) et doit se pratiquer dans les locaux de l’office. Article 11 alinéa 1 du décret du 8 mars 1978 Indique qu’il y a négociation lorsque : « le notaire agissant en vertu d’un mandat écrit que lui a donné à cette fin l’une des parties soit directement soit par l’intermédiaire du cocontractant reçoit l’acte ou participe à sa réception.

Quelques règles à respecter : Réserve et dignité (notaire officier public), Impartialité, loyauté, Mandat obligatoire, Démarchage interdit interposée. Quelques interdictio Opération de commerce, Publicité personnelle Démarchage, Enseigne Annonce générale p g vité, ersonne Affichage dans une vitrine formant devanture de boutique. Quelques autorisations : Négociation de bien à vendre ou à louer, Groupement, Fichier commun, Annonce, Quelques supports publicitaires. a) Les groupements.

Les notaires peuvent se grouper pour mettre en commun la centralisation des offres de vente ou de location pour lesquels ils itre accessoire la négociation immobilière et l’agent immobilier. Le panneau extérieur est autorisé avec la mention de l’office notarial. Les panonceaux apposés sur les biens à vendre sont très réglementés, ils doivent comporter la

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mention « office notarial b, la Marianne, la mention « à vendre, la désignation du bien, le nom de l’étude et le numéro de téléphone. Les mentions interdites : service négociation, a été vendu par, le numéro de téléphone du service négociation.

Le panneau apposé sur le bien à vendre a pour seul objet d’informer le public que l’immeuble pour lequel le notaire est andaté par le client est à vendre ou à louer. es obligations de réserve et de dignité nécessite la discrétion dans le dispositif engagé. Dès que la vente est réalisée le panneau doit être retiré. c) Les annonces. Concernant les petites annonces la rédaction n’est pas libre, les mentions comme « affaire à saisir , prix exceptionnel, affaire du mois, spécialiste de l’immobilier » sont des mentions interdites.

Doit figurer, la désignation du bien (superficie non obligatoire), le prix, les honoraires. L’insertion de la Marianne est recommandé. Tout logo ou signe raphique visant à personnaliser l’annonceur est interdit. La sanction sur la défaillance de ces règles est le rappel à l’ordre. d) es gratuits. Les journaux notariaux doivent être édités par un groupe d’office et non par un organisme professionnel. Ils sont accessibles à tous et mentionnent la liste des biens avec une photo ainsi que les coordonnées du notaire annonceur.

Tous logo identifié un office est Interdit seul l’insertion de la Marianne est autorisé. e) Télé 2 OF s logo dentifié un office est interdit seul l’insertion de la Marianne est autorisé. ) Téléphone, internet, vidéo… Tout démarchage est interdit, la publicité générale est interdite. Sont utilisé les supports professionnels réal sés par la chambre des notaires « les pages bleues de l’immobilier les publicités nationales « Pimmobilier des notaires » et la publicité mensuelle de la chambre.

Les messages d’attente téléphonique de l’office peuvent faire état des services offerts par la clientèle et donc de la négociation. Déroulement de la négociation : Phase 1 : l’évaluation. Par la période antérieure : cette méthode consiste à récupérer le rix d’acquisition du bien ainsi que son année d’acquisition et de le multiplier par le coefficient multiplication d’érosion monétaire (EX : acquisition en 2001 d’un bien 135. 00€, revendu ce jour coefficient 1 221 : Méthode dite par le revenu : (bien loué) (EX : loyer annuel 44800€, taux de rentabilité du secteur 5% calcul : taux de rentabilité brut = loyer annuel/prix d’achat*100, Prix d’achat = Loyer annuel/ Taux rentabilité. PA : Cette méthode est adaptée pour les biens en location elle consiste à prendre le taux de rentabilité adapté au produit et au secteur càd le rendement oyen et à en déduire la valeur du bien.

Méthode dite par la surface : elle est adaptée plutôt pour les appartements elle consiste à prendre la surface habitable réelle et la multiplier par le prix au du quartier. Méthode par la valeur à neuf : elle consiste à estimer le coût de remplacement de l’immeuble équivalent au coût de reconstruction déduction faite 3 OF s estimer le coût de remplacement de l’immeuble équivalent au coût de reconstruction déduction faite des désuétudes et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté.

On ajoutera la valeur du terrain considéré comme vacant. (EX : une maison d’habitation de 200m2 en plein pied sur 1000mz de terrain ayant un vétusté estimé à sachant que le coût de construction est égale à 1400E par rn2 et le terrain est égal à 250 m2 : 800M2 * 250 = 200000€, total = Evaiuation du bien : 480000-120000=360. 000€. ) Méthode par comparaison : Base PERVAL comparaison de bien similaire vendu récemment.

Une fois cette évaluation réalisée, il convient de rédiger un avis de valeur qui doit comprendre obligatoirement les mentions uivantes : valeur estimée ce jour, en l’état actuel, libre de toute occupation et en cas de vente à l’amiable. Attention, l’avis de valeur est différent de l’évaluation par expertise demandé aux tribunaux notamment en cas de partage elle coûte environs 3000€ et fait l’objet d’un rapport d’expertise. Phase 2 : Le mandat.

C’est le contrat qui charge Fétude de mettre en vente le bien ? titre exclusif ou non, seul le propriétaire peut le signer. Phase 3 : Le dossier de négociation. Il comporte le mandat, l’avis de valeur, le titre de propriété (pour voir le nom du propriétaire, sa profession, son état-civil, sa capacité, la désignation du bien, les statuts de la copropriété, l’éventuelle présence d’un locataire, les clauses particulières (servitude, pacte de préférence), l’urbanisme, les diagnostic et le ERNT.

Attention accord du conjoint pour le logement de la famille. Autr 4 OF S les diagnostic et le ERNT. Autre éléments à récupérer : plan cadastral, permis de construire, achèvement et conformité des travaux, DO, avis d’imposition, charge de copropriété, copie des PV d’AG, copie du bail, nouveaux diagnostics. Immeuble achevé . 1- Garantie parfaite achèvement garantie par les artisans durée de 1 ans doivent venir réparer les petites réparations. 2- Garantie biennale durée de 2ans pour les réparations d’équipement. – La garantie décennale durée de 10 ans couvre les gros travaux. rassurance dommage ouvrage couvre la garantie biennale et la garantie décennale. Phase 4 . La visite. Un bon de visite est impératif pour prouver que le bien a été visité par l’acquéreur, légalement ce n’est qu’un commencement de preuve. Mandat de recherche autorisé. Un notaire peut travailler avec ne agence immo sous couvert d’un mandat de recherche sous réserve que chacun fait sa facture client et pas de partage.

Phase 5 : La concrétisation. Offre d’achat et compromis. Emolument de négociation encadré, barème par tranche : 0>45735€ = 45735> (EX : Bien 100. 000€ 2286,75€, total : 3643,37€) Les avantages de la négociation immobilière : Professionnels du droit : nombreux contrôle fait. Transparence des tarifs. Evaluation du bien au prix du marché grâce à PERVAL. Liberté du choix du notaire. Même service que les agences immobilières (évaluation, visite, négociation… ) S OF s