La location

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La Location Locataire : Document a fournir : * Attestations de revenus pour les trois derniers mois * Quittances de loyers ou de sa precedente location * Quittance d’electricite ou de telephone * Declaration d’impot sur le revenu * Coordonnees de l’ancien proprietaire et employeur * Fiche de revenus de la personne qui se portera caution Proprietaire : Documents a demander : * Trois derniers bulletins de salaires * Attestation de l’employeur ou le contrat de travail * Pour les non salaries : L’avis d’imposition ou la derniere declaration de revenus * Les dernieres quittances de loyer Coordonnees de l’ancien proprietaire et employeur * Garantie d’une caution ou d’une banque * Depot de garantie d’un mois de loyer Max Les documents qui ne peuvent pas etre demandes : * Photographie d’identite * Carte assure social * Copier de son releve bancaire * Attestation de bonne tenue des comptes * Autorisation de prelevement automatique * Jugement de divorce * Contrat de mariage * Certificat de concubinage * Cheque de reservation du logement * Dossier medical * Casier Judiciaire Le bail appele egalement contrat de location permet de formaliser et definit ainsi les obligations du locataire et du proprietaire.

Son ecrit obligatoire a limite les malentendus et diminue le nombre de

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litiges. Le proprietaire et le locataire doivent le signe en deux exemplaires + un exemplaire pour le caution. La loi auquel il faut se referer est celle du 06 juillet 1989. Clauses obligatoires d’un bail : * Nom et adresse du proprietaire et du locataire * Adresse du logement * Nature de la location (maison, appartement, numero du lot, etages,…) * Date de prise d’effet de la location : Elle fixe le point de depart de tous les delais legaux (remise des cles, hausse annuelle) * Duree du bail * Destination des lieux Montant du loyer * Montant du depot de garantie * Superficie du logement * Clause sur la TNT Clause abusive d’un bail : * Autorise le proprietaire a prelever le loyer directement sur le salaire * Impose le reglement du paiement du loyer par prelevement bancaire automatique sur le compte courant * Oblige le locataire en vue de la vente ou d’une relocation a laisser visiter le logement tout les jours feries ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables * Engage la responsabilite collective du locataire en cas de degradation des elements communs de l’immeuble Engage le locataire par avance a rembourser au titre des reparations locatives des sommes estimees unilateralement par le bailleurs * Prevoit la resiliation de plein droit du contrat en cas d’inexecution des obligations du locataire pour un autre motif que le non paiement du loyer des charges ou du depot de garantie ou la non souscription d’une assurance contre les risque locatifs * Autorise le proprietaire a diminuer ou a supprimer sans contrepartie des prestations indiquees au contrat * Autorise le proprietaire a percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses Interdit au locataire l’exercice d’une activite politique, syndicale, associative. * Oblige le locataire a installer des equipements a ses frais. * Porter atteinte a la libre jouissance Duree du bail : * 6 Ans : Pour une personne morale (societe) * 3 ans : Pour une personne physique (la majorite des baux de location) * 1 an : Pour une personne physique mais avec de raisons privees ou pro Documents a annexer au contrat : * Attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs * Caution signee * Etat des lieu signe * Diagnostics obligatoires Destination de l’immeuble, usage des parties communes et privees, le nombre de millieme soumis aux charges. Situation de famille du locataire : * Un couple marie : Le bail appartient aux deux epoux meme si il est signe par un seul des epoux. Si l’un des deux meurt ou abandonne le domicile l’autre beneficiaire du contrat, les epoux sont solidaires du loyer et des charges. Cette solidarite ne cesse qu’en cas de divorce. * Un couple non marie : * Union Libre : Soit deux noms sur le bail donc colocataire soit un seul nom et dans se cas il est le seul locataire en titre, l’autre etant heberge. PACS : Soit deux noms sont sur le bail alors colocataires, soit un seul d’entre eux il est considere comme unique locataire cependant le partenaire pacse est tout de meme responsable du paiement du loyer et des charges. ETAT DES LIEUX : L »etat des lieux est un document obligatoire qui decrit l’etat du logement piece par piece ainsi que les equipements qu’il comporte. Il est etabli sur papier libre ou sur un formulaire pre imprime dans tout les cas il doit etre etabli un etat des lieux contradictoire c’est-a-dire signe par le proprietaire et le locataire date et signe par chaque partie.

Il y a deux etats des lieux celui d’entree et celui de sortie. Il contient la description du logement piece par piece du sol au plafond. Les equipements doivent aussi etre decrits : placards, cheminee, chauffage, etc… Degradation imputable au proprietaire : vieillissement du logement, les degats dus aux vices caches, sinistre exterieur au logement. Si desaccord entre les deux parties appel a un huissier ou faire appel a la commission departementale de la conciliation.

LE DEPOT DE GARANTIE : C’est la somme remise au proprietaire par le locataire a la signature du contrat de location il permet au proprietaire de se premunir contre les degradations ou les impayes. Il s’eleve a un mois max du loyer il ne peut se substituer au loyer. La restitution du depot doit se faire dans les deux mois a compter de la remise des cles. Le proprietaire peut garder le depot de garantie dans 4 cas : * Si le rapprochement des etats des lieux fait apparaitre deteriorations imputable au locataire. * S’il existe des loyers et charges impayees. * Si la taxe sur les ordures menageres n’a pas ete payee. Si le bien loue en copropriete le proprietaire peut conserver une partie du depot de garantie jusqu’a ce qu’il recoive le decompte des charges annuelles. LA CAUTION : La caution est une garantie de paiement demandee par le proprietaire. Il peut exiger qu’un proche solvable ou un organisme s’engage en cas de defaillance de la part du locataire a payer le loyer et les charges. En cas de dettes cette caution permet au proprietaire de reclamer le paiement a la personne ou a l’organisme qui a cautionne le locataire. L’acte de caution doit etre annexe au bail.

Dans le cas ou le proprietaire a souscrit une assurance garantissant les risques locatifs ne peuvent plus demander de cautionnement a leur locataire sauf pour les etudiants ou pour les apprentis. Mention obligatoire sur l’acte de caution : * Le montant du loyer et les conditions de sa revision * La reproduction manuelle de l’article et de la loi qui precise les conditions dans lesquelles la caution peut resilier son engagement et sa signature. * Si la somme max est indiquee la garantie ne s’exercera pas au de la meme si la dette est superieur il ne pourra pas etre reclame un montant plus eleve que a la caution.

CAUTION SIMPLE : Risque plus limite et evaluable : Le garant ne paiera a la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont echoue. CAUTION SOLIDAIRE : Lorsque la caution est solidaire cela signifie que la caution s’engage a payer les loyers les charges a la place du locataire si ce dernier n’en a pas les moyens mais aussi s’il refuse de payer. Duree determinee : Si une date est precisee le garant ne peut pas retirer son engagement avec le terme prevu. Duree indeterminee : Le caution peut alors retirer son engagement a tout moment mais il ne prendra fin qu’a l’expiration du bail en cours.

La caution sera engagee a payer les sommes. En cas de colocation une caution pour chaque colocataire. Un cautionnement bancaire est une garantie fait par la banque du locataire en remplacement de la caution. Les Obligations du locataire : * Payer son loyer * Il doit utiliser le logement paisiblement * Il doit respecter le contrat le reglement de copropriete le reglement interieur * Souscrire une assurance responsabilite * Respecter la destination des lieux Les Obligations du proprietaire : * Logement disposant des normes minimale de confort . * Respecter la vie privee du locataire (interdiction d’entrer dans le logement sans l’accord) Obligation d’information si l’immeuble a subi une catastrophe naturelle, obligation d’informer le locataire que le bien loue est situe dans une zone de sismicite, Si le bien est situe a proximite d’un aeroport, informer le locataire du plan d’exposition au bruit. DPE, Diagnostic plomb. GRL GARANTIE DES RISQUE LOCATIFS : C’est une garantie venant en remplacement des assurances loyers impayes classiques. Elle a ete initialement creee par l’Etat et les partenaires sociaux afin de faciliter l’accession a la location des personnes en situation precaire. L’etat se porte garant du paiement des loyers.

Le contrat socle qui regit la nouvelle GRL est constitue de 3 garanties minimales : * La couverture des impayes de loyers jusqu’a 70. 000 euros (pour un loyer max de 2. 000 €) * Des frais de contentieux pris en charge * Les degradations locatives couvertes a hauteur de 7. 700 € pour une location nue 3. 500 € pour une location meublee Deux conditions pour beneficier de la GRL : * Le logement est loue en tant que residence principal et le loyer est inferieur a 2. 000 € mensuels * Le taux d’effort du locataire est inferieur ou egal a 50 % (Taux d’effort = loyer + charges divise par les revenus mensuels).

Les Assurances. Assurance habitation couvrira le bien en cas de risque locatifs tel que : * Incendie, explosion * Degats des eaux * Vol * Catastrophe naturelle et tempete * Attentats ou actes terroristes * La responsabilite civile Ce contrat assure la prise en charge totale des dommages en cas de sinistre. Le defaut d’assurance autorise le proprietaire a resilier le contrat de location. L’assurance du proprietaire : * Garantie recours des locataires indemnise les dommages causes au locataire par un incendie ou un degat des eaux. Garantie troubles de jouissances prend en charge le relogement du locataire tout le temps de la remise en etat. Assurance des loyers impayes comportent les garanties suivantes : * Impayes du locataire * Depart du locataire sans preavis ou en cas de deces * La perte de revenus du bien non loue apres le depart d’un locataire * Lorsque le juge accorde des delais de paiement l’assurance garantie le reglement des loyers dont le paiement est suspendu * Lorsque la resiliation du bail est prononcee par le juge la garantie couvre l’indemnite d’occupation Les frais de contentieux lies au recouvrement des loyers et a la gestion du bail * Le paiement des deteriorations causees par le locataire et constatees a son depart. * Le paiement de la perte des loyers pendant le temps necessaire a l’execution des travaux pris en charge. La location meublee Un bail doit etre ecrit des que le logement constitue la residence principale du locataire. Les clauses obligatoires et facultatives : Les clauses concernant le depot de garantie les charges les obligations du proprietaire et du locataire ne sont pas reglementees : Il faut preciser tout de meme : Les modalites du conge : Delai de preavis, lettre recommandee * L’usage des lieux : habitation ou usage mixte d’habitation et pro * Le montant du loyer, ses modalites de paiement et de revision * Les charges n’etant pas reglementees, elles ne peuvent faire l’objet d’une provision * Le montant du depot de garantie * La souscription d’une assurance contre les risques locatifs * Les clauses de resiliation. Duree du bail : Duree de location est d’un an minimum, a l’expiration le bail est reconduit tacitement pour un an dans les meme conditions sauf conge. La fin du bail d’une location meublee :

A la fin du bail le proprietaire peut en respectant un preavis de trois mois : * Proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions si le locataire accepte le contrat se renouvelle pour un an. * Refuser le renouvellement en motivant son refus soit par sa decision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif legitime et serieux. LES OBLIGATIONS Le proprietaire doit : * Fournir un logement decent * Assurer la jouissance paisible du logement a son locataire * Garantir le locataire contre tous les vices ou defauts qui l’empecheraient d’utiliser normalement le local loue

Le locataire doit : * Payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail * Utiliser paisiblement le logement en respectant la destination * Reparer les degradations * Rendre les elements d’equipement qui lui ont ete fournis en etat de marche. Document a annexer au contrat : * Etat des lieux signe par les deux parties * La caution signee lorsqu’elle est exigee par le proprietaire * Un inventaire detaille du mobilier * L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs La Colocation La colocation permet a plusieurs personnes de partager un logement.

Les precautions a prendre dans le cadre d’une colocation : * Le proprietaire accepte la colocation * Tous les colocataires figurent sur le bail et le signent * Aucune clause ne prevoit la resiliation du bail au depart d’une des colocataires * Un avenant au contrat est prevu lors du remplacement d’un colocataire * Les colocataires ne deviennent pas la caution financiere d’un nouvel entrant Si tous les colocataires ne signent pas ils sont consideres comme des sous locataires (paiement de dommages et interets au bailleur et resiliation du bail).

La clause de solidarite leur permet d’etre solidaires des dettes et charges entre eux. Pour quitter un bien en colocation il faut informer le proprietaire par lettre recommandee avec AR en respectant le preavis. Le colocataire ne peut pas recuperer la quote part de son depot de garantie par le proprietaire car il n’a pas recupere les cles. La Sous-Location : Elle est interdite, elle consiste pour un locataire a consentir lui meme une location a un ou plusieurs autres occupants d’une partie du logement loue. Pour le locataire : * Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables L’impossibilite de demander l’allocation logement ou un GRL * Les risques des contrats non ecrits et des reglements * A la fin du bail le sous locataire n’a aucun droit Pour le locataire : * Il prend le risque de perdre son logement * En cas de conflit avec le sous locataire : le locataire s’expose au chantage a la denonciation * Il n’a aucun moyen de poursuivre en recouvrement ou en expulsion sous locataire Elle peut etre toleree mais il faut l’accord du bailleur. Une economie de frais d’agence peut etre realisee. La Fixation du loyer Le proprietaire fixe librement le ontant du loyer au moment de la signature du contrat de location. Par contre en cours de location l’augmentation du est strictement encadre et le proprietaire doit respecter ces regles. Le loyer est indique dans le contrat de location. Une clause peut prevoir la revision annuelle du loyer, la date de revision est celle indiquee dans le bail ou a defaut la date d’anniversaire de la prise d’effet du contrat de location. Si il n’y a pas de clause le loyer reste fixe tout le temps de la location. En cas d’indice nefatif la revision du loyer ne se fait pas forcement a la baisse.

Le bail peut comporter une mention n’autorisant que les revisions a la hausse cette mention est tout a fait legale. Lors du renouvellement du bail il peut augmenter le loyer si il le considere « sous evalue » : * Le bailleur doit expedier dans les six mois precedent le renouvellement une lettre recommandee avec AR a son locataire l’informant du futur loyer. * Il doiut mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris reference. Au minimum trois references ou six. En region particuliere il y a des particularites l’augmentation est plafonnee et ne peux pas depasser : Soit 50 % de la difference entre l’ancien loyer et le loyer de reference * Soit 15% du cout des travaux d’amelioration effectues si ces derniers representent au moins un an de la derniere annee de loyer. * Si la hausse est inferieur a 10 % elle est repartie par tiers sur 3 ans pour une personne physique et part sixieme sur 6 ans pour une personne moral * Si la hausse est superieure a 10 % elle repartie par 6eme sur 6 ans pour tout le monde. La proprosition d’augmentation (au renouvellement du bail) le locataire peut : * Accepter la proposition en donnant son accord ecrit sur le nouveau montantn. Contester la proposition : Il peut apporter des contre references et prouver que son loyer n’est pas sous evaluer. * Ignorer la proprosition en n’y repondant pas (Dans ces deux derniers cas le proprietaire doit saisir la commission departementale de conciliation qui convoque les deux parties et tentera de trouver un accord). Le loyer ne peux etre augmenter si le bien est deja loue L’IRL sert de bvase pour la revision des loyers de tous les logements loues en vide a titre residence principale. L’IRL est constitue de la moyenne sur les douze derniers mois de l’evolution des prix a la consommation hors tabac hors loyers.

Le calcul de la revision des loyers s’effectue grave : * Au montant du loyer hors charges avant l’augmentation * A la derniere valeur de l’Indice de Reference des Loyers correspondant au trimestre de reference prevu dans le contrat * A l’Indice de eference des Loyers IRL du meme trimestre de l’annee precedente. Exemple : Loyer mensuel 500e le dernier indice connu etait celui du quatrieme trimestre de 2007 dont la valeur est 114. 30 (indice de la signature du bail) La valeur de l’IRL du meme trimestre de l’annee precedente est 117. 54 500*(117. 54/114. 30) = 514. 17