Droit de l’urbanisme

Droit de l’urbanisme

Droit de l’urbanisme Bibliographie Bulletin juridique du droit de l’urbanisme. Hypercours Dalloz droit de l’urbanisme (Soller-Couteaux et Carpentier) Chapitre 1 : La règle de la constructibilité limitée Ttes les communes ne disposent pas d’un POS, d’un PLU ou d’une carte communale. Au 31 décembre 2012 sur les 36 000 communes : 10 400 étaient couve 7 500 par un pos, 5 900 par une carte c DC environ 12 700 co 11 p g ouverte. Pr ces communes va s’appliquer la règle de la constructibilité limitée.

Cette règle a été instituée par la loi du 7 janvier 1983 relative ? la répartition des compétences entre les communes, les départements et les réglons et se trouve à l’art L 11 1-1-2 du code de l’urbanisme. ly a 2 justifications de cette règle . Pr inciter les communes de se doter d’un POS. Pr lutter contre le mitage, cad l’urbanisation dispersée. La circulaire du 9 novembre 1 987 rappelle que la règle de la constructibilité limitée participe contre la lutte contre le mitage et de la revalorisation des espaces naturelles, agricoles et forestiers et de rutilisation rationnelle des sols. ont autorisés en dehors des parties actuellement autorisées de a commune » A. En l’abs

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de docs d’urbanisme (PLU, carte communale ou doc d’urbanisme en tenant lieu) Le texte ns dit que « seuls sont autorisés », ms il aurait fallu dire « seuls peuvent être autorisés » car d’autres motifs peuvent refuser la constructibilité. Cette règle de la constructibilité limitée ne s’applique que qd la commune concernée n’est pas couverte par un PLU, une carte communale, ou un doc d’urbanisme en tenant lieu (les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et les plan d’aménagement des zones (PAZ)).

Elle ne s’applique dc pas sur tt e territoire national ms que ds les cas précités. La carte communale, le PLU ou le POS doit être opposable aux tiers, dc exécutoire. Le simple fait qu’une commune soit sur le point de se doter d’un doc d’urbanisme ou d’un PLS (si elle établit un PLU ms ne l’applique pas), elle ne sera pas considérée comme dotée d’un PLU et dc la règle de la constructibilité limitée s’applique. CE 14 avril 1996. Quid lorsqu’une commune est couverte par un doc d’urbanisme ms qu’il fait l’objet d’une annulation juridictionnelle ?

Une commune n’avait pas de doc d’urbanisme et se dote d’une PLU t que l’autorisation de ce PLU est annulé. L’annulation de ce PLU a pr conséquence de faire revenir la règle de la constructibilité limitée : CE 21 février 1997. Cela n’est le cas que qd la commune n’est pas doté d’un doc antérieur. Si le iuee adm saisi d’un r 2 DFIII ne autorisation d’urbanisme ou d’un refus d’urbanisme, un requérant invoque par voie d’exception l’illégalité du POS, PLU ou de la carte communale. Ex : refus d’un permis de construire fondé sur un doc d’urbanisme illégal.

Le juge adm fait droit au moyen et déclare l’illégalité du doc d’urbanisme. Ds ce cas là le seul fait que le juge ait constaté l’illégalité du PLU ne fait pas revenir la règle de la constructibilité ! TA Versailles 22 mai 1987. Ce n’est qu’en cas d’annulation. B. Les parties non actuellement urbanisées de la commune Uniquement en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune. Cela veut dire que la règle de la constructibilité limitée ne s’applique pas sur les parties de la commune qui sont considérées comme étant actuellement urbanisées, elle ne s’applique qu’en dehors de ces parties.

Que sont les parties actuellement urbanisées de la commune ? I ny a pas de définition juridique. Ds une réponse ministérielle de l’assemblée nationale, le ministre chargé de l’urbanisme rappelé qu’il n’est pas envisagé de préciser par décret les critères permettant d’identifier ce qu’est une partie actuellement urbanisée de la commune • « une telle définition serait extrêmement délicate compte tenu de la variété du type d’habitat C’est dc une appréciation in concreto qui prévaut en la matière sur la base d’une certains nb de critères dégagés par le juge adm.

Le CE ds un arrêt du 15 févier 2006 considère que la circonstance u’un terrain soit situé à l’in des parties actuellement urbanisées de la commune, ne fait pas obstacle à l’application de l’art 411-14 du code de rurbanisme. 30F111 du code de l’urbanisme. Critères d’identification des parties actuellement urbanisée de la commune Critère confortatif : présence d’équipements public. Est ce que le terrain est desservi ou non par des équipements publics ?

Qd le terrain n’est pas desservi par des équipements publics, il y a très peu de chances que l’on puisse considérer que le terrain est situé ds les parties actuellement urbanisée de la commune. Ms ce n’est pas un critère déterminant. Ont été considérés comme situé en dehors des parties actuellement urbanisées un projet situé ds un secteur nat, peu équipé, difficilement accessible et non desservi par les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement malgré la présence dun certain nb de bâtiment à usage d’habitation.

La seule circonstance que le terrain soit desservi par les réseaux ne suffit pas à permettre de qualifier de terrain située ds les parties actuellement urbanisée de la commune : CE 28 juin 1996. Critère déterminant : le critère principal et celui qui est réquemment utilisée par le juge adm, est la proximité de constructions autour ou à proximité d’habitations ds l’environnement de terrain de la commune.

On va se demandé s’il existe un nb suffisant d’habitation à proximité du terrain Le CE considère qu’est situé ds les parties urbanisées de la commune, le projet situé à proximité d’un hameau composée d’un nb suffisant d’habitation desservi par une vole d’accès : CE 20 septembre 1991. Cas particulier d’un terrain ui est sé aré des constructions par un obstacle : 40E 111 Cas particulier d’un terrain qui est séparé des constructions par Le CE ns dit le 8 novembre 1995 que l’on n’est pas ds une partie actuellement urbanisée de la commune, si la séparation résulte d’un chemin agricole.

CE 12 février 1990 : séparation par un chemin et un ruisseau. Le juge va essentiellement se déterminer par des plans photographiques aériens. On utilise : d’abord le nb d’habitation situées à proximité, ensuite la distance par rapport à celle-ci, et pr finir la déserte du terrain par des équipements publics. Si ces trois critères sont remprs, il y a de fortes chances de que l’on considère que le terrain est situé ds une partie actuellement rbanisé de la commune.

Ms si un critère fait défaut, de faible chance qu’on se trouve ds une partie actuellement urbanisée de la commune et als cette règle de la constructibilité limitée s’applique. C. Seules sont autorisées Si on est ds une commune non couverte par un POS, PLU ou carte communale et qu’on n’est pas ds une partie actuellement urbanisée de la commune, seules sont autorisées les constructions 1. 2. 3. 4. Se sont dc des exceptions. Ces exceptions sont interprétées de manières strictes ds la mesure où l’on veut utter contre le mitage.

Art L 111-1-2 du code de l’ s 11 onstructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales. » Constitue e juge a considéré que constitue une adaptation et une réfection d’une construction existante au sens du 10 de l’art, des travaux sur une ancienne grange comportant la réfection et la surélévation d’environ 50 cm de la toiture, réfection s’accompagnant d’un agrandissement des ouvertures : CE 28 septembre 1994.

Caménagement à usage d’habitation d’un volume préexistant a ?té considéré commune une réfection : CA Lyon 25 juin 1987. La transformation en discothèque d’une ancienne caserne constitue une adaptation et un changement de destination : CE 25 février 1998. Ne constitue pas : Par contre cette exception 10 ne permet pas l’édification d’une construction physiquement distincte de la construction existante : TA Versailles 21 mars 1986. Cela ne permet de reconstruire en totalité un bâtiment en ruine. 2.

Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole « 20 : Les constructions et Installations nécessaires à l’exploitation gricole, à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d’aires d’accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d’opérations d’intérêt national. » S 11 ressources naturelles et à la réalisation dopérations d’intérêt national. ? On s’est dit que pr les agris on ne va pas leur demander de réaliser son exploitation en plein milieu du village. On va souvent voir des bâtiments agri qui sont à l’ext des parties urbanisées. Or si on n’avait pas prévu cette exception cela voulait dire que plus aucun agri ne pourrait édifier des bâtiments agris sur le territoire de la commune. Autorisation de la qualification : La construction d’une maison d’habitation destinée à loger l’exploitant d’un troupeau de bovin, dès lors que cet élevage nécessite une surveillance accrue durant les périodes de vêlage est nécessaire à l’exploitation agri : CA Bordeaux 15 juin 2006. ne construction à vocation d’abri de jardin destinée à l’exercice gri est nécessaire à l’exploitation agri : CA Bordeaux 7 mars 1995. Refus de qualification : Un gite rural situé à 180m de la ferme du demandeur lequel exerce une activité d’éleveur et de producteur de fruits et légumes, ne constitue pas une construction nécessaire à son exploitation agri als mm que les ressources procurée espar l’exploitation de ce gite seraient utiles voir indispensable à l’éco de cette exploitation agri : CE 14 février 2007.

Un abri destiné à la reprise d’une exploitation d’élevage, als mm que cette construction n’est pas nécessaire à l’exploitation agri ès lors que l’éleveur dispose déjà de bâtiments situées à une faible distance de la parcelle sur laquelle il a déposé le projet n’est pas considéré comme nécessaire à l’exploitation : CE 18 février 1994. 11 nécessaire à l’explo•tation : CE 18 février 1994 3. Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l’extension mesurée des constructions et installations existantes a.

L’extension mesurée des constructions et installations existantes « 3D : Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l’extension mesurée des onstructions et installations existantes. » Qu’est ce qu’une extension mesurée d’une construction existante ? Il y a PIS critère qui sont utilisées par le juge et par l’adm pr les qualifier : Il faut qu’il y ait une construction existante.

Ex : des travaux portant sur des bâtiments en ruine ne sauraient être regardés comme des travaux d’extension mesuré d’une construction existante (mm s’ils équivalent à la reconstruction d’un immeuble qui n’est pas autorisée). Il faut une extension. La qualification juridique d’extension est refusée s’il n’y a pas un minimum de continuité. Un projet de construction d’un bâtiment séparé de la construction principale ne constitue pas une extension de cette construction CE 27 février 1995.

CA Marseillais 5 mars 2000 : qd la construction projetée n’est pas attenante à la construction existante, il s’agit d’une construction nouvelle et non une construction déjà existante. Il faut que l’extension soit mesurée. Cmt apprécier le caractère mesuré de l’extension ? C n par la iuee ne repose 8DF111 géométrique. Le juge ne va pas simplement se satisfaire d’un rapport entre la superficie du bâtiment existant et la superficie e l’extension projetée. Le critère principal demeure qd mm celui de la comparaison entre la superficie du bâtiment existant et la surface créée.

Le doublement de la surface existante ne peut en aucun cas être considéré ou qualifié d’extension mesurée de la construction existante : CA Nantes 16 févier 2010. L’extension peut être considérée comme étant mesurée qd cette extension s’accompagne d’une augmentation de la surface inférieur ou égale à 30%. Parfo•s le juge va apprécier en fonction de l’emprise du volume ou l’apparence de la construction projetée et non uniquement par apport à al superficie existante. b.

Les constructions ou installations incompatibles ac le voisinage des zones habitées Qu’est ce qu’une construction ou installation incompatible ac le voisinage des zones habitées ? Pas incompatible/compatible : Une discothèque ne constitue pas une construction incompatible ac le voisinage malgré les nuisances : CE 2 févier 1996 Une hutte de chasse ne constitue pas une construction incompatible ac le voisinage : CAA Nancy 1er aout 2013. Incompatible n incinérateur d’ordure ménagère est incompatible ac le U voisinage : CE 22 décembre 1988.

Un centre de traitement de déchet ind n’est pas Incompatible ac le voisinage : TA Strasbourg 11 avril 1995. Un hall d’aérodrome permettant la construction d’aéronef ULM ne le (c’est une construction constitue pas une constru 9DF111 (c’est une construction incompatible) ac le voisinage 2009. 4. L’intérêt de la commune le justifie : CA 9 mars « 40 : Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l’intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie. ? Elle est très rarement admise par Padm. II y a une volonté des services de PEtat d’éviter que les communes n’aient un recours tp important à cette exception. La CAA de Bordeaux le 8 septembre 2008 : le CAA va donner les éléments essentiels sur la base desquels les juges se fondent pr apprécier la légalité d’un permis de construire pris en application de cette 4ème exception. La finalité est d’éviter fexode rural et de permettre à la commune de conserver une pop suffisante ds la commune, c’est pr cela qu’on autorise la dérogation à la règle d’inconstructibilité.

Le CE ds un arrêt du 17 décembre 2007 a considéré que lorsque a commune s’est fondée pr estimer par délibération motivée de son conseil municipal qu’un intérêt communal justifiait la délivrance d’un permis de construire par dérogation, pr éviter une diminution de sa pop, il appartient au juge adm de vérifier au vu de l’ens des données démographiques produites que rexistence d’une perspective de diminution de cette pop est établit.

Le simple ralentissement de la croissance de la pop et l’abs de construction neuves ds la commune depuis PIS années n’établit pas l’existence d’une telle perceptive. I v a deux conditions cu Ill cation du 40 .