Dissertation

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§2. La propriete du dessus et du dessous. 21/02 L’article 552 du CC dispose que la propriete du sol emporte la propriete du dessus et du dessous. Le proprietaire du sol a un droit de propriete sur le sous sol et sur ce qu’il y a au dessus du sol. Le proprietaire a des droits mais on ne peut pas lui reconnaitre un vrai droit de propriete. A/ Le dessus Le proprietaire du sol va detenir certaine prerogative sur cet espace qui se trouve au dessus de son terrain. Mais personne ne peut etre proprietaire de son espace aerien, de l’air. Le proprietaire va detenir certaine prerogative. ° Les prerogatives du proprietaire sur le dessus. Le droit d’utilisation, le proprietaire a le droit d’utiliser le dessus de son fond, il peut donc realiser des plantations et des constructions sur son terrain, il y a une presomption qui va s’appliquer, le proprietaire du fond est presume proprietaire de toutes les constructions et plantations qui se trouvent au dessus de son terrain. C’est une presomption simple, qui peut etre renversee, une personne peut rapporter la preuve contraire, c’est a dire prouver qu’elle est proprietaire d’une plantation ou d’une construction 1 qui se trouve

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sur le terrain d’un tiers. Le droit d’interdiction, le proprietaire du terrain peut interdire a un tiers d’utiliser l’espace qui est au dessus de son terrain. Si une construction, edifiee sur le fond voisin, elle empiete sur le terrain. Le proprietaire du terrain pour demander la reduction de cet ouvrage, c’est a dire demolir ce qui depasse sur son terrain. Le proprietaire du terrain a le droit de couper les branches des arbres de son voisin qui depasse sur son terrain. 2° Les limites aux prerogatives du proprietaire du fond

Elles peuvent etre consenties par le proprietaire lui-meme , il peut accepter qu’un tiers ait la jouissance de l’espace qui se trouve au dessus de son terrain. Il y a egalement beaucoup de restrictions d’origine legales, d’abord les servitudes qui s’exercent sur ce qu’il y a au dessus du terrain, il y a des servitudes de plantation, la loi oblige a planter a plus de 2 metres de la ligne separative. Des obligations legales imposent au proprietaire de laisser un acces a cette espace, par exemple pour installer des lignes electriques, ou laisser le survol des avions…

Pour construire le proprietaire doit avoir un permis de construire. B/ Les dessous En principe le proprietaire du sol est aussi proprietaire du sous sol, le trefonds. Il peut y entreprendre des fouilles, les immeubles qui se trouvent dans ce sous sol sont la propriete du proprietaire du terrain. Le proprietaire est aussi le proprietaire des grottes, des carrieres qui se trouvent dans son sous sol. Le proprietaire du sol peut s’opposer a ce qu’un tiers s’immisce dans les sous sol de son terrain. Le proprietaire du sol peut exploiter son sous sol, il peut en tirer des richesses.

Cette prerogative est parfois retiree au proprietaire du sol par l’Etat. Deux cas de figure: Pour les mines, l’Etat est intervenu pour l’exploitation. La gestion du sous sol minier appartient a l’Etat, il peut decider d’exploiter lui-meme la mine soit de confier cette exploitation au proprietaire du sol ou a un tiers. Il va falloir obtenir une autorisation ministerielle qui prend la forme d’un titre minier attribue a celui qui obtient le droit d’exploiter cette mine. Ce titre confere a son proprietaire un titre exclusif, lui seul peut rechercher la matiere et on va definir un perimetre de recherche.

Celui qui a le droit d’exploiter, le concessionnaire est autorise a utiliser le sol, le terrain de surface meme sans l’autorisation du proprietaire du sol. Ces servitudes vont donner droit a une indemnisation, il verse une redevance trefonciere au proprietaire du sous sol et une indemnite d’occupation si l’emprise porte aussi sur le sol. Pour les fouilles archeologiques, changement de regime juridique, jusqu’en 2001 on appliquait l’article 552 du CC, le proprietaire du fond est presume proprietaire de tout ce qui se trouve dans le sous sol.

Pour la decouverte de la grotte chauvet en 1994, on y decouvre des peintures rupestres ayant plus de valeur que celles des grottes de Lascaux. L’Etat va decider d’exproprier le proprietaire du sol. La difficulte est de fixer le montant d’indemnite de l’expropriation. Le juge de l’expropriation fixe le montant a 31000 francs, la valeur du terrain. La cour d’Appel de renvoie va decider d’accorder une indemnisation de 70 millions de francs. On a une loi qui va modifier ce regime, en 2001 qui prevoit que la presomption de propriete ne s’etend pas aux vestiges archeologiques immobiliers.

L’Etat se declare proprietaire de tous les vestiges archeologiques immobiliers. C/ Les eaux. On a d’abord l’eau salee qui rentre dans la categorie des choses communes, ne pouvant pas faire l’objet d’une appropriation privee. 12 Quant a l’eau de pluie, c’est une chose sans maitre, sans proprietaire. Mais elle va tomber sur le terrain de quelqu’un, donc elle devient la propriete du proprietaire du terrain sur lequel elle tombe. Ce proprietaire va pouvoir utiliser librement l’eau qu’il recueille. Il peut en faire ce qu’il veut sans porter atteinte au fond inferieur.

Les eaux de sources sont la propriete du proprietaire du fond, le proprietaire du sol en est le proprietaire et peut les exploiter. Les lacs, etangs et marais ont en commun d’etre des eaux stagnantes qui vont appartenir au proprietaire du fond. En revanche si ces pieces d’eaux sont alimentees par un cours d’eau, dans ce cas leur regime va etre identique a celui d’un cours d’eau. Les cours d’eau, on distingue les cours relevant du domaine public et ne relevant pas du domaine public. Les cours d’eau domaniaux font partis du domaine public fluvial, entre dans cette categorie les ports, les voies navigables et les canaux.

Les particuliers ne peuvent pas acquerir de droit sur ces cours d’eau, ils peuvent juste en faire un usage autorise par les reglements, les utiliser pour naviguer, irriguer des terrains… Quant aux cours d’eau non domaniaux ont un regime different, le CC distingue la propriete du lit de la riviere et le droit d’usage des eaux. Le lit du cours d’eau, c’est a dire le terrain sur lequel l’eau passe, il appartient au proprietaire du terrain sur lequel passe le cours d’eau. Si le cours d’eau constitue la ligne separative entre deux fonds.

Dans ce cas il faut dresser une ligne mediane pour effectuer le partage de ce lit entre les deux proprietaires. Le proprietaire du terrain va avoir le droit d’extraire du sable, du gravier du lit de cette riviere. Pour les eaux, les riverains sont seulement titulaires d’un droit d’usage. Cette faculte n’impose pas au proprietaire du terrain de laisser un acces au cours d’eau. Ce droit d’usage de l’eau suppose qu’il y ait un acces depuis la voie publique. Section 2. Le droit d’accession. Le droit de propriete va s’etendre a tout ce qui s’unit a la chose, a tout ce qui s’y incorpore, a tout ce que la chose va produire.

On va trouver une application d’un principe juridique qui veut que l’accessoire suit le principal. Le proprietaire du bien principal va devenir proprietaire du bien principal. Selon l’article 546, la propriete d’une chose mobiliere ou immobiliere donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement. Selon ce texte, le phenomene de l’accession a la propriete se manifeste de deux manieres, elle concerne d’abord tout ce que produit la chose, on parle d’accession par production.

Elle concerne aussi tout ce qui va s’unir a la chose, on parle d’accession par incorporation. §1. Accession par production. Selon cette accession, le proprietaire d’un bien detient un droit de propriete sur tout ce que va fournir ce bien, aussi bien les fruits que les produits. Cette regle connait des exceptions lorsque le proprietaire du bien principal a donne la jouissance de ce bien a un tiers. Dans ce cas c’est ce tiers qui va recueillir les fruits alors que le proprietaire lui va etre proprietaire des produits. Les fruits relevent du fructus alors que les produits relevent de l’abusus.

Lorsqu’un usufruit est constitue sur un immeuble, l’usufruitier recueille les fruits. Le nue proprietaire detient l’abusus, c’est lui qui va recueillir les produits. §2. L’accession par incorporation. Elle peut resulter d’un phenomene naturel ou de l’intervention de l’homme, il s’agit d’une accession artificielle. 13 A/ Accession naturelle. Elle s’opere sans intervention de l’homme. Elle permet d’acquerir la propriete de bien meuble ou de bien immeuble. Le proprietaire d’un immeuble va devenir proprietaire des biens meubles qui s’y unissent.

C’est le cas pour les animaux, le proprietaire d’un terrain devient proprietaire des animaux qui s’y installent, les materiaux… Pour l’acquisition des immeubles, c’est le phenomene le plus frequent, elle concerne le plus souvent deux immeubles, un immeuble qui va etre incorpore a un autre immeuble, cette incorporation va avoir lieu en general sous l’action de l’eau, c’est le cas lorsqu’il y a des depots de vases, de graviers qui vont accroitre la superficie d’un terrain. Ces alluvions appartiennent au proprietaire du terrain grace au phenomene d’accession naturelle.

Si un cours d’eau separe deux terrains, le lit de cette riviere se deplace. La rive assechee devient la propriete du proprietaire du terrain contigue. B/ Accession artificielle. Le proprietaire d’un bien va devenir proprietaire d’un accessoire qui s’y incorpore du fait de l’intervention de l’homme. Cette accession artificielle permet au proprietaire du fond de devenir proprietaire de toutes les constructions, les plantations eriges sur ce terrain. Mais cette regle va faire apparaitre des difficultes. L’hypothese ou le proprietaire d’un terrain construit sur son propre fond avec des materiaux qui appartiennent a un tiers.

Le proprietaire du sol devient par voie d’accession proprietaire des constructions. Pour le proprietaire des materiaux, il ne peut pas les recuperer, il va quand meme avoir droit a une indemnisation de la part du proprietaire du sol, il doit lui verser une somme egale a la valeur des materiaux au jour de leur achat. Il se peut aussi que le proprietaire des materiaux subisse un prejudice. Ce proprietaire peut aussi obtenir des dommages et interets en reparation de son prejudice. Cette solution va s’appliquer que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi.

Un constructeur de bonne foi est celui qui utilise les materiaux d’un tiers en pensant en etre proprietaire. Le proprietaire du sol devient proprietaire des biens qui sont incorpores dans ce sol. L’hypothese ou des constructions et des plantations sont faites sur un terrain qui ne lui appartient pas, il faut distinguer deux cas, quand elles sont entierement faites sur le terrain d’un tiers. Dans ca cas on applique les regles de l’accession. En revanche, si les constructions ne font que deborder sur le terrain d’un tiers, les regles de l’accession ne s’appliqueront pas. ° Les constructions et plantations sur le terrain d’autrui. L’article 555 du CC prevoit que les constructions et plantations realisees par une personne sur le terrain d’un tiers appartiennent au proprietaire du sol. Ce proprietaire devient automatiquement proprietaire des constructions erigees sur son terrain. La construction va produire des effets differents selon que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi. Le constructeur de bonne foi est celui qui se croyait proprietaire du sol au moment de la construction.

Si le constructeur est de bonne foi, on applique les regles de l’accession artificielle, le proprietaire du sol acquiert la propriete de la construction et plantation. Cette accession artificielle est obligatoire, elle s’impose au proprietaire du sol. Il en devient proprietaire mais il va falloir qu’il indemnise le constructeur de bonne foi. Le CC prevoit deux methodes de calcul de l’indemnite. Le proprietaire pourra choisir une des deux methodes. L’indemnisation versee au constructeur de bonne foi doit correspondre soit a la plus-value acquise par le fond, soit au cout des materiaux et de la main d’? vre qui va etre estime a la date du remboursement compte tenu de l’etat des constructions et des plantations. Le proprietaire du sol devenu proprietaire des constructions et plantations, quand il aura indemnise le constructeur de bonne foi, pourra choisir de les demolir a ses frais. 14 Quant au constructeur de mauvaise foi, celui qui construit sur un terrain en sachant qu’il n’est pas proprietaire. Le proprietaire du sol a un choix, soit demander la demolition des constructions aux frais du constructeur et en plus sans avoir a verser aucune indemnisation.

En outre le constructeur de mauvaise foi peut etre condamne a verser des dommages et interets au proprietaire du sol s’il a subit un prejudice. Ou le proprietaire du terrain peut decider de garder la construction, mais dans ce cas il doit verser une indemnite au constructeur, cette indemnite sera calcule de la meme maniere que s’il etait de bonne foi. La cour de cassation, a l’occasion d’un litige opposant l’administration fiscale et son debiteur qui n’avait pas paye tous ces impots. Le debiteur et son epouse etaient maries sous le regime de la separation des biens.

On a un mari proprietaire du terrain mais c’est l’epouse qui finance la construction de la maison sur ce terrain. Le mari proprietaire devient proprietaire de la maison construite sur ce terrain. L’administration fiscale qui met en place une saisie sur les biens de son debiteur sur le terrain mais aussi sur la maison. Les epoux vont tenter de sauver la maison, l’epouse va invoquer que c’est elle le constructeur de la maison. Elle va estimer que son mari n’etait pas encore devenu proprietaire de la maison au jour de la saisie, selon elle cette accession necessite une action en justice.

La cour rejette cet argument parce qu’elle considere que l’accession joue de maniere automatique, le proprietaire du terrain devient proprietaire des constructions au fur et a mesure de leur edification. Les dispositions de l’article 555 du CC ne sont pas interactives, ce sont des regles suppletives, elle peut etre ecartee dans un contrat, la clause d’un contrat peut ecarter l’application de ce texte et prevoit que le transfert de propriete soit retarde. Il peut etre prevu dans un contrat de bail que le locataire qui realise des travaux dans l’appartement loue va etre proprietaire de ces constructions pendant toute la duree du bail.

Le transfert de propriete n’interviendra qu’a la fin du bail. 2° L’empietement. Si on ne prend pas la precaution de realiser un bornage, il arrive qu’un proprietaire empiete sur la propriete d’un voisin. Le CC ne prevoit pas cette situation. Donc la jurisprudence a du apporter une solution. Trois solutions sont envisageables: Il faut appliquer les regles de l’accession, le proprietaire du terrain sur lequel on a empiete devient proprietaire de la partie de la construction qui empiete sur son fond.

Obliger le proprietaire du terrain sur lequel on a empiete a vendre a son voisin la bande de terrain sur laquelle il a construit. Il s’agirait d’une expropriation pour cause d’utilite prive Obliger le constructeur a demolir la partie qui empiete sur le terrain de son voisin. C’est la solution que retient la jurisprudence. La cour de cassation a affirme que l’empietement sur le terrain d’autrui, si insignifiant soit-il est une atteinte a la propriete. Pour faire cesser cette atteinte elle ordonne la demolition des constructions qui debordent. Cette demolition sera a la charge du constructeur. 15