Commentaire détaillé, ch. mixte 26 mai 2006

Commentaire détaillé, ch. mixte 26 mai 2006

n pacte de préférence est un contrat unilatéral qui oblige celui LI qui le souscrit, le promettant, à proposer à une personne, le bénéficiaire, la conclusion d’un contrat avant de le proposer ? toute autre personne. Cest un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 relatif à la sanction prononcée en cas de violation du pacte de préférence. En l’espece, une parcelle d’un bien immobilier a été transmise par un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence.

Par la suite, l’acquéreur, devenu le promettant, a endu la parcelle par un acte notarial à une société, sans en informer la bénéficiai La bénéficiaire du p e d dans les droits de l’ac éreur intérêts en invoquan d’appel rejette la de d m ande sa substitution de dommages et préférence. La Cour endant à obtenir une substitution dans les droits de la société. Ces derniers se pourvoient alors en cassation. Les demandeurs au pourvoi estiment que l’obligation de faire se résout en dommages et intérêts au sens de l’article 1142 du Code civil.

Ensuite, ils estiment qu’un pacte de préférence s’analyse en ‘octroie d’un droit de préemption et donc en une obligation de donner dont la violation

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doit entrainer l’inefficacité de la vente conclue avec le tiers et en la substitution d’un bénéficiaire du pacte de préférence à l’acquéreur. Donc, selon les bénéficiaires du pacte, cette subst substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat.

Ainsi, en refusant la substitution, la Cour d’appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil. Pour finir, les demandeurs au pourvoi invoquent qu’en matière immobilière, es droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques. La Cour d’appel a ainsi violé le décret du 4 janvier 1955 en subordonnant le prononcé de la vente à l’existence d’une faute commise par l’acquéreur.

Il est demandé à la Cour de cassation si le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir sa substitution dans les droits de l’acquéreur quand un contrat de vente est conclu entre un promettant et un tiers en fraude de ce pacte ? La Cour de cassation rejette le pouN0i et admet que le énéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur.

Cela peut se faire à l’unique condition que le tiers ait eu connaissance de l’existence du pacte de préférence quand il a contracté et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Ainsi, la Cour de cassation confirme la solution de la Cour d’appel qui a déduit qu’il n’était pas démontré que la société était au courant que la bénéficiaire souhaitait se prévaloir de son droit de préférence et ue donc, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation envisage les sanctions qui peuven 2 OF s bénéficiaire du pacte. peuvent être prononcées en cas de non respect par le promettant du pacte de préférence (l) mais ces sanctions ne peuvent être appliquées que si le tiers a eu connaissance, quand il a contracté avec le promettant, de l’existence de ce pacte de préférence ainsi que de Pintention du bénéficiaire de s’en prévaloir (II). l. Les sanctions en cas de non respect du pacte de préférence

Quand un promettant conclu avec un tiers un contrat alors même qu’un pacte de préférence exigeait que le promettant propose en premier lieu l’achat du bien au bénéficiaire, alors ce dernier peut demander le paiement de dommages et intérêts (A) ainsi que l’annulation du contrat passé avec le tiers et obtenir sa substitution à l’acquéreur (B). A. L’allocation de dommages et intérêts La bénéficiaire du pacte de préférence a demandé le paiement de dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence.

Le promettant n’est tenu que d’une obligation de faire, et elles-ci se résolvent en dommages et intérêts au sens de l’article 1142 du Code civil. La Cour d’appel avait accordé à la bénéficiaire l’allocation de dommages et intérêts et avait exclu la substitution perçue comme une exécution en nature. B. La substitution et l’annulation du contrat Le pacte de préférence s’analyse en l’octroi d’un droit de préemption, c’est-à-dire que c’est un droit qui permet à un bénéficiaire d’acquérir en priorité un bien immobilier.

Donc dans le cadre d’un droit de p 3 OF s le cadre d’un droit de préemption, le propriétaire du bien n’est as libre de vendre son bien à qui il veut, il devra le vendre au bénéficiaire. Le pacte de préférence qui s’analyse en roctroi d’un droit de préemption, s’analyse également en une obligation de donner. Et donc dans ce cas, la substitution constituerait l’exécution entière et adéquate du contrat. La substitution serait donc recevable indépendamment de la nature de l’obligation du promettant.

La Cour de cassation reconnaît au bénéficiaire d’un pacte de préférence le droit d’obtenir d’être substitué à l’acquéreur dans les termes de la vente. En cas de non respect du pacte de préférence, le bénéficiaire qui souhaitait s’en prévaloir est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé entre le promettant et le tiers. Il. La substitution : une pratique réglementée La substitution dans les droits de l’acquéreur est un droit très réglementé.

En effet, il a recours à des conditions spécifiques et strictes (A), ce qui entraine une mise en jeu difficile de la substitution (B). A. Les conditions d’application de la substitution pour qu’il y ait substitution, il faut que deux conditions d’application de la substitution soient remplies. En premier lieu, il faut que le tiers ait connaissance du pacte de préférence. Au moment où le tiers contracte avec le promettant, ce dernier doit savoir qu’un pacte de préférence existe entre le promettant et le bénéficiaire.

En second lieu, il faut que le tiers 4 OF S existe entre le promettant et le bénéficiaire. En second lieu, il faut que le tiers soit au courant que le bénéficiaire souhaitait se prévaloir du pacte de préférence et ainsi conclure la vente. B. une mise en jeu difficile de la substitution Nous sommes en présence ici d’un problème de preuve, il est ifficile de rapporter la preuve de la mauvaise fois du tiers ici. Les conditions de mise en application de la substitution semblent difficiles à mettre en œuvre.

En effet, il paraît difficile de prouver pour le bénéficiaire de prouver que le tiers était au courant que le bénéficiaire souhaitait se prévaloir du pacte. II est difficile de prouver une intention. Même la Cour de cassation a estimé qu’il n’était pas démontré que le tiers savait que la bénéficiaire avait l’intention de se prévaloir de son droit de préférence. peut être serait t-il plus simple de prouver que le promettant st de mauvaise foi puisque c’est lui qui contracte avec un tiers alors qu’il est courant de l’existence du pacte de préférence.

Dans le cas du promettant, on n’est sur qu’il connait l’existence du pacte puisque les deux personnes sont liées. Le bénéficiaire serait plus à même de prouver que le promettant savait que le bénéficiaire souhaitait se prévaloir du pacte à partir du moment où ils font conclu. Ainsi, les conditions d’application de la substitution semble assez stricte et ne laisse que peu de marche de manœuvre pour prouver la mauvaise foi du tiers. S OF s