Commentaire d’arret : Cass. civ. 3e , 310ct. 2012, Bull. civ, Ill , n 0159! Le document est un arret rendu par la 3éme chambre civile de la cour de cassation , en date du 31 octobre 2012 Une fondation , qui e promouvoir la poésie ors éditant les poètes dé e r_ Sni* to View acte notarié des 7 avril et 30 juin à la so dramatiques ( la SACD ) chargée de son immeuble par positeurs Le litige provient d’une clause au contrat stipulant que n’est pas comprise dans la vente la jouissance par la fondation des locaux ou elle est actuellement installée ( le 2éme étage de Pimmeuble ) .
A cette première clause est jointe une seconde clause stipulant à son tour que l’acheteur pourra demander à la fondation de quitter le 2éme étage à condition de lui fournir un espace équivalent En 2007 1’acheteur ne veut plus respecter les terme du contrat et désire pouvoir occuper le dit 2éme étage , pour ce il décide d’assigner la fondation afin de faire constater que son droit de jouissance a pris fin et l’expulser ainsi elle se base sur l’article 619 qui prévoit que ce droit à une durée
La vente à été conclue en 1932 , les 30 ans ont donc bien passés et la cour d’appel se fonde sur ce raisonnement pour ordonner l’expulsion de la fondation Il s’agit ici de savoir si les parties à un contrat peuvent prévoir d’autres droits réels que ceux prévus par le code civil ?! La fondation forme un pourvoi en cassation , et la cour de cassation lui donne raison en visant l’article 1134 du code civil qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel .
Il en ressort que ‘acheteur ne peut expulser la fondation . ! Nous allons traiter dans une première partie de la suppléance des lois du code civil (l) et dans une seconde partie on peut se demander si une telle liberté d’aménager les démembrements du droit de la propriété par le biais d’un contrat n’est pas négative (Il)! – La suppléance des lois du code civil .! Dans cette partie nous allons essayer de savoir de quelle maniére on peut constituer des droits réels nouveaux et pour ce nous allons voir dans une *AGF 9 rif s partie le fondement de la solution de la cour de cassation (B)!
A) La création d’un nouveau droit réel La création d’un droit réel est entièrement basée sur l’article 1134 du Code Civil qui est lui même le fondement du caractère supplétif des lois . Cependant pour qu’une 101 soit supplétive , il faut se demander si elle ne trouble pas l’ordre public . On peut se demander dés lors si le droit des biens fait partie de rordre public ?!
En mars 1999 la Cour de Cassation avait décidé dans un arrêt que le propriétaire d’un bien pouvait attribuer une qualification à un bien même si elle n’est pas dans le Code Civil.! La fondation , est une personne morale , il n’y a donc aucun lien entre elle et ses dirigeants On crée donc ici un droit de jouissance qui est un droit réel . Le droit de jouissance est un droit d’usus , le seul droit qui confére un droit d’usus et consenre le fructus et l’abusus pour le propriétaire est le bail , or ici il ne s’agit pas d’un bail .
On assiste alors à la création d’un nouveau droit réel non prévu par le Code Civll B) Le fondement de la solution de la cour de cassation droit de la propriété , cet article définit la propriété comme le droit le plus absolu , la rande liberté accordée au propriétaire en ce qui concerne son bien est donc légitime L’article 1134 accord quand a lui aux parties d’un contrat une pleine liberté contractuelle ce qui leur permet de faire un démembrement de propriété Le contrat assure une sécurité juridique à la fondation qui a un aspect non lucratif , elle défend l’art de la poésie pour l’intérêt général !
Il Les inconvénients d’une grande liberté quand ? l’aménagement des démembrement du droit de la propriété !
Dans cette partie nous allons tenter de voir les choses différemment afin de définir i justement la suppléance des lois du code civil vu dans la premiére partie n’est pas un inconvénient pour les parties , et pour ce nous verrons d’abord dans une premiére partie une critique de la décision de la cour de cassation (A) Puis dans une seconde pane essayer de situer cet arret dans la jurisprudence en matiére de démembrement du droit de la propriété afin de définir s’il s’agit là d’un revirement ou s’il existe des solution s le passé (B) ! omme la plus juste pour la fondation , protège ses droits ainsi que la volonté du propriétaire . Elle représente un handlcap pour l’acheteur ( la SACD ) si ce dernier souhaite revendre le bien , il va devoir le vendre avec un occupant au 2ème étage et baisser le prix de son bien en conséquence . B ) Un arrêt inscrit dans la jurisprudence du droit de la propriété ! On peut se demander si d’autres cas de figures de démembrement de la propriété sont possibles . Sachant que les contrats permettes aux parties d’organiser le démembrement de la propriété à leur guise , on imagine que d’autres cas vont se présenter dans le futur .
On constate cependant que c’est n’est as une solution nouvelle , puisque dans l’arrêt Caquelard en date du 13 février 1834 , il est précisé qu’aucune loi n’exclue les diverses décompositions dont le droit de la propriété est susceptible . Un arrêt rendu par la 3éme chambre civile de la cour de cassation en date du 2 décembre 2009 vient confirmer cela en rajoutant que remplacement de stationnement puisse conférer une jouissance ana ysée comme un droit réel perpétuel . Un arrêt rendu par la 3éme chambre civil de la cour de cassation en date du 23 mai admet qua actère perpétuel du droit
