Cass civ 3, 3nov 2011

Cass civ 3, 3nov 2011

Cass civ 3, 3nov 2011 Le 26 mai 2006, la troisième chambre civile de la cour de cassation opérait un revirement de jurisprudence en admettant que sous certaines conditions, le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé en violation de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur. L’arrêt de la cour de cassation du 3 novembre 2011 s’inscrit dans la continuité de cette jurisprudence, en précisant les modalités d’appréciation des conditions de cette substitution.

En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente portant sur n immeuble à usage commercial est conclue le 8 janvier 2002. Le 11 mars de 2002, un intégrant un pacte d prenant effets rétroa 2002, la vente authe du pacte fait connaît re org clu sur le même bien ne société tierce, 2002. Le 7 novembre mée, le bénéficiaire ar l’envoi dune lettre. Il demande l’annulation de la vente en justice alors que le tiers acquéreur demande la résolution de la vente au vendeur. La cour d’appel de Douai a prononcé la nullité de la vente et a substitué le bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur.

L’auteur du pacte de préférence se pourvoit en cassation. II invoque le fait ue la preuve de

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la connaissance par le tiers de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir n’était pas rapportée et que ces deux conditions devaient s’apprécier à la date de la promesse synallagmatique, qui vaut vente, et non ? Swipe to nex: page celle de sa réitération. Le bénéficiaire d’un pacte de préférence, dont les effets rétroagissent avant la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, peut-il obtenir l’annulation de celle-ci et sa substitution dans les droits du tiers ?

La 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du novembre 2011 rejette le pourvoi. Elle se fonde sur le fait que l’auteur du pacte de préférence et le bénéficiaire de la promesse synallagmatique étaient des sociétés représentées par la même personne physique et sur l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont retenu que la société tierce avait connaissance, lorsqu’elle a contracté le 7 novembre 2002, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention de la bénéficiaire de s’en prévaloir.

Ainsi, elle confirme la décision de la cour d’appel qui a retenu que la promesse synallagmatique de vente consentie e pouvait priver d’effets le pacte de préférence dès lors que le contrat de bail prenait effet, en toutes ses clauses et conditions, au 1er janvier 2002, ainsi la vente de l’immeuble a été réalisée en violation du pacte de préférence et devait être annulée. La substitution du bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits du tiers acquéreur suppose la preuve de la vlolation du pacte dans des conditions particulières (l).

Cet arrêt consacre une nouvelle fois l’efficacité du pacte de préférence parmi les avant- contrats (II). l/ Conditions relatives à la violation du pacte de préférence : Pour obtenir la substitution dans les droits du tiers, le bénéficiaire du pacte doit établir rapporter une double preuve (A), ces deux exigences sont appréciées par les juges da doit établir rapporter une double preuve (A), ces deux exigences sont appréciées par les juges dans des modalités particulières (B).

A] Exigence d’un double preuve : L’arrêt de revirement du 26 mai 2006 introduisait la possibilité pour le bénéficiaire d’un pacte de préférence de se substituer au tiers acquéreur à la condition « que ce tiers ait eu connaissance lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de ‘intention du bénéficiaire de s’en prévaloir Ces deux conditions sont nécessaires à établir la mauvaise foi du tiers acquéreur.

Ces conditions sont difficiles à réunir en pratique à tel point que la doctrine parle de « preuve diabolique L’arrêt étudié rappelle l’exigence de cette double preuve et démontre ainsi la possibilité dune telle démonstration. La connaissance par le tiers du pacte de préférence est une condition qui est commune avec la responsabilité délictuelle du tiers, elle est donc réalisable. Reste à prouver la connaissance de Vintention du bénéficiaire de s’en révaloir, preuve qui est compliqué à rapporter puisque cela relève de sa propre conscience, de la psychologie. Dans la plupart des cas, l’intention n’a pas été exprimée.

Il semble donc que la difficulté probatoire face obstacle à la sanction de la vlolation du pacte de préférence par la substitution dans les droits des tiers. De nombreux auteurs ont critiqué cette solution en retenant que les conditions exigées étaient « drastiques » et privaient d’effets la substitution. Cela explique que l’on trouve peu de décisions qui ont admis cette double preuve, et les décisions qui vont ‘admettre seront comme en l’espèce entourées de c admis cette double preuve, et les décisions qui vont l’admettre seront comme en l’espèce entourées de circonstances particulières.

En effet, dans l’arrêt étudié la substitution prononcée est justifiée par des circonstances particulières qui tiennent aux faits que lors des opérations litigieuses, les sociétés ayant conclu la promesse synallagmatique étaient représentées par la même personne physique. La preuve de la connaissance par le tiers du pacte de préférence est donc assurée, cependant pour la preuve de la connaissance du tiers de l’intention du énéficiaire de s’en prévaloir, on trouve assez peu d’éléments dans la décision.

La Cour de cassation relève seulement que la cour d’appel a « souverainement » retenu qu’elle en avait connalssance, sans en expliquer le fondement. L’arrêt étudié nous apporte des précisions quant aux modalités d’appréciation de ces conditions. B/ Modalités d’appréciation de la preuve . L’arrêt étudié démontre que la question de la connaissance par le tiers du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir, est une question de fat. par conséquent, lle relève de la compétence des juges du fond.

La cour de cassation ne fait qu’un contrôle des motifs souverainement retenu Y, « a pu déduire »). La charge de la preuve pèse entièrement sur le bénéficiaire du pacte. En l’espèce, cette double preuve est établie sans difficultés puisque les juges s’appuient sur le fait que les représentants des sociétés étaient la même personne, ce qui a facilité la preuve de la mauvaise foi. Mais si le représentant avait été différent, la preuve de la connaissance du pacte aurait été di PAGF le représentant avait été différent, la preuve de la connaissance u pacte aurait été difficilement rapportable.

Les juges s’appuient également sur une lettre du bénéficiaire du pacte manifestant son intention d’acheter envoyée postérieurement à la réitération de la promesse de vente. En définitive, comme l’a souligné un p. Y GAUTIER, « la fraude aux droits du bénéficiaire du pacte apparaissait de manière évidente, et la Cour de cassation la sanctionne à bon droit, tirant toutes les conséquences de la représentation des sociétés par la même personne physique » (Revue des contrats, 01 avril 2007 no 2, P. 558).

De plus, la cour de cassation avait affirmé dans un arrêt du 5 mars 209 que la mauvalse foi du tiers acquereur devait s’apprécier à la date de la promesse synallagmatique de vente puisqu’elle vaut vente. A contrario, lorsque la promesse synallagmatique ne vaut pas vente, alors on s’intéresse ? la signature de l’acte authentique. L’un des reproches du demandeur aux juges du fond était justement d’avoir apprécié la connaissance du pacte de préférence à la date de la réitération par acte authentique sans constater que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement.

Or, la Cour de cassation souligne que la cour ‘appel a « souverainement » retenu que la société acquéreur avait connaissance lorsqu’elle a contracté le 7 novembre 2002 de l’existence du pacte Elle se retranche donc derrière l’appréciation souveraine des juges du fond, mais par cette référence au 7 novembre 2002, la cour de cassation semble apprécier les conditions de la substitution à la date de réitération de la promesse, san cassation semble apprécier les conditions de la substitution ? la date de réitération de la promesse, sans plus de clarté.

Dans tous les cas, quelle que soit la date d’appréciation des conditions, a conclusion de la promesse était intervenue après l’entrée en vigueur du pacte ce qui justifie la nullité de la vente. Cet arrêt témoigne également de la force exécutoire du pacte de préférence. Il/ Efficacité du pacte de préférence : Cet arrêt témoigne de la force obligatoire affirmée du pacte de préférence sur les autres avants contrats (A) et rappelle le type de sanction applicable à la violation du pacte de préférence (B). A/ Force obligatoire du pacte de préférence .

Dans cette affaire, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue antérieurement au pacte de préférence. Dans une promesse de vente, une partie s’engage à vendre et l’autre à acheter. L’article 1 589 du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Cest une application du principe du consensualisme. D Les deux parties ont déjà consenti au contrat définitif, sauf si on fait de la réitération du consentement dans un acte authentique, un élément constitutif du consentement des parties.

Le pacte de préférence est différent, il est plus éloigné du contrat définitif, ‘est une convention par laquelle le propriétaire s’oblige, dans le cas où il aurait l’intention de vendre un bien déterminé, à prévenir le bénéficiaire du pacte et à le choisir de préférence comme acheteur s’il accepte les conditions offertes par les tiers ou prédéterminées. Il assure donc au accepte les conditions offertes par les tiers ou prédéterminées. Il assure donc au bénéficiaire un droit de préemption conventionnelle. Donc ce contrat suppose une certaine indétermination relative.

La force obligatoire de la promesse de vente devrait donc prévaloir sur celle du pacte de préférence. Pourtant en l’espèce, la cour de cassation fait prévaloir le pacte de préférence, elle va retenir que « la promesse synallagmatique de vente consentie antérieurement au pacte de préférence, ne pouvait priver d’effet celui-ci dès lors que le contrat de bail prenait effet, en toutes ses clauses et conditions, au 1er janvier 2002 La clé de la solution tient donc dans un élément essentiel qui est l’effet rétroactif du contrat de bail contenant le pacte de préférence.

Dans cette hypothèse, les effets du pacte produisaient déjà leurs effets lors de la conclusion de la promesse de vente. Ainsi « la cour d’appel a pu en déduire que la vente de l’immeuble ait été réalisée en violation du acte de préférence et qu’elle devait être annulée On aurait pu croire que la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente prévalait sur un contrat synallagmatique. En réalité, si le pacte de préférence produit ses effets antérieurement à la promesse, celle-ci ne peut le priver d’effet.

En définitive, comme le montre cet arrêt, dès l’instant où les conditions sont réunies, le tribunal sera tenu d’ordonner l’exécution forcée du pacte de préférence qui est pourtant ne simple priorité contractuelle alors que cette exécution forcée n’est pas admise s’agissant des promesses de vente qui engendrent pourtant au profit du bénéficiaire une véritable exclusivité c promesses de vente qui engendrent pourtant au profit du bénéficiaire une véritable exclusivité contractuelle.

B/ Substitution au tiers acquéreur : Lorsque les conditions de la mauvaise fois du tiers acquéreur sont rapportées, le bénéficiaire du pacte de préférence peut demander la nullité de la vente et sa substitution. Le bénéficiaire du pacte bénéficie ainsi d’une véritable sécurité : le droit, pour le énéficiaire, « d’obtenir l’effet qu’il attendait de l’engagement du promettant qui est consacré » (Préemption et retraits – Gilles Pillet – mars 2010).

Pour obtenir la substitution dans les droits du tiers, le bénéficiaire de la promesse doit obtenir au préalable la nullité de la vente. En l’espèce, si le bénéficiaire du pacte demandait l’annulation de la vente, le tiers acquéreur lui même exigeait la résolution de la vente. Cette nullité sera souvent demandée en raison de la mauvaise foi qui caractérise le consentement du tiers. Une fois le tiers évincé, la substitution peut avoir lieue.

En l’espèce, le fait que les sociétés soient représentées par la même personne ne laisse pas de doutes à la fraude, ce qui permet l’annulation de la vente. C’est donc encore grâce à cette circonstance particulière que la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits du tiers acquéreur a été rendue possible. Mais en général, la mauvaise foi du tiers étant délicate à prouver la substitution est rarement prononcée. Cet arrêt illustre donc que si la substitution est rarement prononcée du fait des difficultés de preuves, elle demeure réalisable.