Bail et tiers

Bail et tiers

LE BAIL ET LES TIERS. D’apres l’adage, « la chose convenue entre les uns ne nuit ni ne profite aux autres » et l’article 1165 du code civil « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prevu par l’article 1121 ». Les parties contractantes ont donne leur consentement lors de la conclusion du contrat, et s’engagent donc a se soumettre a ses clauses en respect du principe de force obligatoire du contrat.

Le principe veut que le tiers ne participe pas au contrat et n’en subisse pas les effets. Il serait difficile de pretendre que des tiers puissent etre totalement exterieurs au champ contractuel, a la situation juridique que cree un contrat, d’une part parce qu’il peuvent participer a sa conception, et d’autre part parce qu’elle peut avoir un impact plus ou moins direct sur eux. C’est pourquoi l’inexecution du contrat par l’une des parties, qu’elle soit licite ou illicite, peut etre liee a la situation propre d’un tiers et/ou provoquer des effets sur celle-ci.

Le non-respect des obligations nees du contrat peut avoir des consequences a la fois sur les parties et sur les tiers, qui engagent

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leurs responsabilites : responsabilite contractuelle, quand le contractant ne remplit pas une obligation que le contrat mettait a sa charge, ou responsabilite delictuelle, pour tout dommage cree par un delit civil. La jurisprudence s’est prononcee contre le cumul des responsabilites, c’est-a-dire contre la possibilite, pour la victime d’un dommage contractuel, de choisir de preference l’application du regime delictuel.

Quel effet l’inexecution du contrat peut-elle avoir sur le tiers et en quoi peuvent-ils egalement y participer? Et plus profondement, quel lien de responsabilite est susceptible de lier les tiers aux parties dans l’inexecution du contrat ? Dans un premier temps, il s’agit de considerer les consequences que peut revetir l’inexecution d’un contrat sur la situation des tiers, et analyser les moyens dont ils disposent pour mettre en cause la responsabilite des parties (I), pour dans un deuxieme temps montrer en quoi le tiers lui-meme peut etre implique dans cette inexecution, engageant ainsi sa propre responsabilite ou celle d’une partie (II).

I. L’inexecution du contrat et l’action des tiers. Selon l’article 1165 du code civil : «les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes; elles ne nuisent point au tiers [… ]» Mais alors dans quelles conditions un debiteur contractuel defaillant engage-t-il sa responsabilite envers un tiers auquel ce manquement contractuel a cause un dommage ? (A) Les divergences entre les chambres de la Cour de cassation ne permettaient pas d’identifier une position jurisprudentielle unique.

Il est admis sans discussion aujourd’hui que le tiers victime de l’inexecution par un contractant de ses obligations peut agir en responsabilite contre celui-ci. Le tiers oppose alors au debiteur cette inexecution La possibilite d’agir etant acquise, encore faut-il determiner la nature de cette action en responsabilite a l’initiative du tiers : contractuelle ou delictuelle ? (B) A. Les effets relatifs des contrats a l’egard des tiers.

Le bailleur qui a stipule dans un contrat de location une clause d’exclusivite a l’egard de l’un de ses locataires s’engage, c’est une evidence, a ne pas consentir de bail a un autre preneur souhaitant exercer la meme activite. A defaut, il devra repondre du trouble de jouissance subi par le beneficiaire de la clause . La question soulevee par l’affaire de l »arret du 4 mai 2006 est de savoir si, au-dela des dommages et interets qui vont lui etre alloues au titre de ce trouble de jouissance, le preneur beneficiaire de la clause d’exclusivite peut obtenir du bailleur qu’il oblige le second locataire a respecter ladite clause?

La reponse est evidemment positive. Le bailleur devra meme agir avec celerite, faute de quoi le beneficiaire de la clause pourra lui reprocher son inertie et poursuivre le contrevenant, soit sur le terrain de la faute quasi delictuelle, soit directement en raison d’une stipulation pour autrui, des lors que les trois conditions requises par l’article 1121 du code civil seront reunies (volonte d’une telle stipulation, designation d’un tiers beneficiaire et caractere accessoire de cette stipulation).

En revanche, lorsque, comme au cas particulier, le locataire exerce un commerce concurrent en vertu d’une clause contractuelle en bonne et due forme, le preneur titulaire de la clause d’exclusivite ne pourra demander au bailleur de faire cesser la concurrence dommageable par lui creee, ce, en raison des droits acquis par ce locataire. Il ne pourra pas d’avantage, agir contre ce dernier.

Il sera toutefois, comme le precise l’arret du 4 mai 2006, « en droit d’exiger que [le bailleur] fasse respecter cette clause par ses autres locataires ». La contradiction n’est qu’apparente puisque « etre en droit d’exiger » signifie seulement que le beneficiaire de la clause d’exclusivite pourra faire valoir son droit a reparation aupres du bailleur. B. L’inexecution contractuelle dommageable a un tiers. Le principe de l’effet relatif des conventions fait obstacle a l’invocation par les tiers d’un anquement a ses obligations que commettrait l’un des contractants. Le point de vue a travers l’arret d’Assemblee pleniere du 6 octobre 2006, a la suite d’un bail commercial, puis de la mise, par le locataire des murs, de son fonds de commerce en location-gerance, le gerant du fonds de commerce reclamait directement reparation de son prejudice d’exploitation au bailleur au motif qu’il n’entretenait pas bien les locaux.

Or, condamne par les juges du fond, ce bailleur n’a pas davantage trouve d’apaisement : « attendu que le tiers a un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilite delictuelle, un manquement contractuel des lors que ce manquement lui a cause un dommage ; qu’ayant releve, par motifs propres et adoptes, que les acces a l’immeuble loue n’etaient pas entretenus, que le portail d’entree etait condamne, que le monte-charge ne fonctionnait pas et qu’il en resultait une impossibilite d’utiliser normalement les locaux loues, la cour d’appel, qui a ainsi caracterise le dommage cause par les manquements des bailleurs au locataire-gerant du fonds de commerce exploite dans les locaux loues, a legalement justifie sa decision ». Donc le contractant victime d’un manquement contractuel de la part de son partenaire peut certes agir en responsabilite contre un tiers, mais il lui appartient lors de faire sauter l’ecran contractuel en etablissant que cet ecran n’a pas lieu d’etre, notamment parce que ce tiers s’est tellement immisce dans l’execution du contrat qu’il a cree l’apparence d’etre lui-meme contractant. De la sorte, la portee des manquements contractuels a l’egard des tiers en sort plus contrastee, surtout si l’on joint a arret d’Assemblee pleniere l’autre decisions, rendue par la troisieme chambre civile, 4 mai 2006. Ainsi, dans ces relations entre deux tiers l’un a l’autre, les eventuels manquements contractuels s’effacent pour redonner toute sa portee protectrice a l’eventuelle possession de l’un d’entre eux, la sphere contractuelle se trouvant ainsi sans doute cantonnee au stade des recours en garantie.

Par l’arret du 13 juillet 2010, la Cour de cassation a confirme cette decision en retenant que le tiers a un contrat pouvait invoquer, sur le fondement de la responsabilite delictuelle, un manquement contractuel des lors que ce manquement lui a cause un dommage. II. L’inexecution du contrat tenant a la responsabilite du tiers. A. La vente de l’immeuble loue et maintien de l’engagement de la caution La chambre commerciale avait alors refuse d’admettre dans un arret de 1999, en cas de vente d’un bien donne a bail, la transmission du cautionnement en tant qu’accessoire du contrat de bail. Seul un engagement de la caution a l’egard des acquereurs successifs de l’immeuble pouvait, selon elle, permettre une telle transmission.

Dans un arret en date du 3 decembre 2003, la chambre commerciale de la Cour de cassation avait confirme sa jurisprudence : « a defaut de manifestation de volonte de la part de la caution de s’engager envers le nouveau bailleur, le cautionnement souscrit au profit du vendeur-bailleur ne pouvait etre etendu en faveur de l’acquereur ». Ces solutions viennent d’etre condamnees par l’assemblee pleniere de la Cour de cassation dans l’arret du 6 decembre 2004. En l’espece: la societe AGF avait donne a bail un immeuble dont elle etait proprietaire, a un particulier, pour une duree de six ans a effet du 1er octobre 1988. Afin de garantir le paiement des loyers correspondant, une societe s’est portee caution solidaire du locataire. Le 30 juin 1992, la bailleresse a vendu a une autre societe l’immeuble loue.

Des loyers, echus apres ladite cession, etant restes impayes, la societe acquereur a denonce la vente a la caution en lui reclamant le paiement des loyers restes en souffrance. La caution a alors invoque l’extinction de son obligation en raison du changement de la personne du creancier. La Cour de cassation confirme que « en cas de vente de l’immeuble donne a bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau proprietaire en tant qu’accessoire de la creance de loyers cedee a l’acquereur par l’effet combine de l’article 1743 du code civil et des articles 1692, 2013 et 2015 du code civil ».

La personne du creancier n’a, en principe, aucune incidence sur le sort du cautionnement valablement forme. Ce n’est que dans la mesure ou une clause a ete prevue en ce sens, que, par exception, un changement dans la personne du creancier peut avoir une influence sur le devenir du cautionnement. Le changement de bailleur ne modifie en rien les elements de la creance garantie et donc l’objet de l’obligation de la caution. En effet, la vente d’un immeuble loue emporte cession du contrat de location de l’immeuble vendu, des lors que celui-ci a date certaine. Le contrat de bail se poursuit donc, pour l’avenir, dans tous ses elements entre l’acquereur et le preneur.

La cession de contrat emporte ainsi cession des creances de loyers a venir et des elements qui leur sont accessoires, et non pas novation par changement de creancier. C’est la meme obligation qui perdure en consequence du transfert de contrat. Ce transfert s’impose au bailleur comme il s’impose au preneur. Ce dernier ne pourrait prendre pretexte de cette cession pour se liberer de ses obligations, et donc du contrat. B. La responsabilite du preneur. Suite a la destruction de trois chais par un incendie, l’assureur du proprietaire a demande une indemnisation a l’occupant des lieux et a son assureur, sur le fondement de la presomption de responsabilite instituee, a l’encontre du locataire, par l’article 1733 du code civil.

Pour tenter de s’exonerer de ses obligations, l’occupant s’est place, non sur le terrain des causes d’exclusion de l’article 1733 mais sur celui du champ d’application de ses dispositions. Ce, tant du point de vue de la qualification de la relation contractuelle, qu’en consideration de sa situation de sous-occupant. Pour denier a la mise a disposition des locaux la qualification de « contrat de location », l’occupant a fait valoir, d’une part, que celle-ci etait incompatible avec la clause par laquelle il s’engageait a stocker les eaux-de-vie de son auteur et de ses clients et, d’autre part, qu’il n’existait pas, dans les previsions contractuelles, de veritable loyer.

Application de la presomption de responsabilite entre locataire et sous-locataire Au motif que, lors du depart du feu, le demandeur a l’action indemnitaire n’etait pas proprietaire du chai, le preneur estimait la presomption de responsabilite inapplicable. Il ressort en effet du moyen au pourvoi qu’a l’epoque de l’incendie, du fait de l’existence d’un credit-bail, le demandeur n’etait pas proprietaire du local. Cette circonstance etait toutefois sans portee, des lors qu’entre les parties existait un contrat de louage . Tout autre aurait ete la situation du demandeur, proprietaire, a l’egard du sous-locataire, faute de lien de droit entre eux.

A titre subsidiaire, l’occupant responsable de l’incendie et son assureur contestaient devoir s’acquitter des interets legaux sur les sommes dues des la date du paiement subrogatoire, alors qu’il ressort des termes de l’article 1153 du code civil, que les dommages et interets ne sont dus « que du jour de la sommation de payer ». Ils ont eu gain de cause, la Haute juridiction rappelant, en substance, que l’existence d’un recours subrogatoire n’emporte aucune derogation au principe sus-enonce, reprenant ainsi une position arretee en 2002 par sa premiere chambre civile (decidant que viole l’article 1153 du code civil la cour d’appel qui fixe a la date de la quittance subrogative delivree par un assure a son assureur, et non a la date de la mise en demeure, le point de depart des interets de retard dus par la personne tenue a reparation du dommage: Civil. 1re, 7 mai 2002.